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[세무칼럼] 9.13 부동산대책 이후
세무사 조휘래
2018-10-11 19:56:17최종 업데이트 : 2018-10-11 19:57:22 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 9.13 부동산대책 이후

[세무칼럼] 9.13 부동산대책 이후


정부의 8.3 부동산대책이 발표되고 고작 1년 남짓 지났을 뿐이지만 정부의 의도와는 다른 시장의 흐름에 상당히 당황한 듯 이번엔 이미 역대 급 고강도 규제정책이라던 8.3부동산대책의 후속조치로 9.13부동산대책을 발표하였다.

이번에 발표된 9.13부동산대책은 사실 기존 정책에 더한 추가 규제의 성격이라기 보단 더욱 강화하는 성격이 강하다. 9.13부동산대책은 다주택자, 대출규제, 주택임대사업자, 종합부동산세 4개의 키워드로 정리를 할 수 있을 것 같다.

다주택자에 대한 양도소득세 강화, 종합부동산세의 과세표준을 현실화한다는 명목의 보유세 증세, 부동산 투기수요 억제를 위한 대출제한, 그리고 주택임대사업자에 대한 기존 혜택의 축소 등 더욱 규제를 강화하여 시장을 압박하는 모양새다.

이번 칼럼에서는 다주택자의 양도소득세 강화에 대해 알아보고자 한다. 8.3부동산대책에서부터 모든 규제는 투기지역, 투기과열지구, 조정지역으로 구분하여 그 정도에 차이가 있다.

수원은 9.13대책 전까지는 사실상 이러한 규제지역에서 제외됨에 따라 수도권에서 무풍지대라고 할 수 있었으나 이번 추가대책에서 2기신도시 중 하나인 광교신도시가 조정지역에 포함되었다.

광교신도시가 조정지역에 포함됨에 따라 1세대1주택 비과세요건이 강화되었으며, 다주택자의 양도소득세 중과대상이 되었다. 또한 광교신도시내의 주택 구입시 대출한도의 축소에 따른 대출규제도 적용받는다.

우선 일시적 1세대 2주택자에 대한 대체주택 취득에 따른 비과세 요건에 변동이 있다.
기존에는 1주택자가 대체주택 취득 후 3년내에 기존 주택 양도 시 비과세가 적용되었으나 조정지역내 주택의 경우 2년 내 양도로 단축된다. 단, 이 경우에 양도물건을 기준으로 판단하기 때문에 유의하여야 한다. 즉, 조정지역외 주택보유 중 조정지역내(광교신도시 등) 주택 구입시 양도대상 주택은 조정지역외 주택이므로 이 경우는 3년 내 양도가 그대로 적용된다.

그러나 조정지역외 주택을 취득하면서 조정지역내 주택을 양도하는 경우에는 2년 내 양도하여야만 양도소득세 비과세가 적용된다. 이때 양도 성립시점은 잔금청산일, 등기이전일 중 빠른 날 이라고 봐야한다.

또한, 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건도 조정지역 이상 대상지역의 주택의 경우 실거주 요건이 추가되었다. 기존에는 2년 이상 보유한 1세대 1주택의 양도인 경우 고가주택을 제외(양도가 9억 이상)하고 양도세 전액 비과세가 적용되었으나, 조정지역 이상 주택의 경우 보유기간 요건뿐만 아니라 실거주요건 2년 이상이 추가되는 것이다.

다만, 이 경우에도 2017년 8월 3일 이후 취득 분 주택부터 적용하기 때문에 취득시점을 기준으로 그 이전 취득 주택의 경우 여전히 보유요건만 충족하는 경우 비과세 혜택을 유지할 수 있다.

이제 조정대상지역 이상 지정지역에 대한 양도세 중과규정을 살펴보면, 양도세는 주택의 양도의 경우 과세대상이라면 양도차익에 대해 6%~42%의 누진세율로 과세되는 것이 일반적이다. 그러나 중과대상이 될 경우 조정대상지역 2주택의 경우 기본 세율에 10% 할증되는 16%~52%의 누진세율을 적용받게되며, 3주택의 경우 기본 세율에 20%가 할증되어 26%~62%의 상당히 고율의 양도소득세가 부과되므로 다주택자라면 양도소득세를 감안하여 양도시점 및 주택의 양도 순서 등을 고려하여야 한다.

그러나 다주택자의 양도세중과도 양도하는 주택을 기준으로 중과여부를 판단하므로 2주택이상으로 양도세 중과대상에 포함된다 하더라도 조정지역외 지역의 주택을 양도시에는 8.3 또는 9.13 부동산대책 이전과 동일하게 중과대상에 해당하지 않으므로 주택을 양도시 매도자 입장에서 본인의 양도대상 주택이 중과대상에 해당하는지 사전에 확인하고 양도를 진행하는 것이 바람직할 것이다.

부동산대책 시행이후 분양권의 경우 보유기간과 상관없이 양도시 발생되는 양도차익(프리미엄)에 50%의 양도소득세가 부과됨을 유의하여야 한다. 주택이든 분양권이든 양도소득세가 발생되면 확정된 양도소득세에 별도로 10%의 주민세(지방세)가 부과되므로 실 납부세액 부담은 더욱 늘어날 수 있다.

정부는 부동산 안정을 위해 수요억제 뿐만 아니라 공급의 확대도 동시에 추진하기 위해 최근 최대 30만가구의 3기신도시 공급계획도 발표했다. 수요의 억제는 이미 고강도 규제로 현재 진행형인데 반해 공급의 확대는 최소 3년 이상의 시차가 발생되는 만큼 의도한 방향대로 시장이 움직여 줄지 두고 볼 일이다.

9.13부동산대책 이후 정책의 변화로 인해 국민들의 부동산관련 관심은 어느때보다 높다. 이 후에는 주택임대사업자, 종합부동산세에 대한 이야기를 해보고자 한다.
조휘래 세무사의 약력

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부동산대책, 세무칼럼

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