[세무칼럼] 다가구 주택이냐 다세대 주택이냐에 따른 세금 차이

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[세무칼럼] '다가구 주택이냐 다세대 주택이냐'에 따른 세금 차이 세무법인 열림 팔달지점 조휘래 세무사 2019-12-26 16:53:14최종 업데이트 : 2019-12-26 16:53:25 작성자 : e수원뉴스
[세무칼럼] '다가구 주택이냐 다세대 주택이냐'에 따른 세금 차이 근래에 다가구 주택을 1채 양도 후 1세대 1주택으로 신고하였으나 과세관청에서 다세대 주택으로 보아 엄청난 세금을 추징한 사례가 있었다. 도대체 무슨 이유일까? 우리는 먼저 다가구 주택과 다세대 주택이 뭐가 다른지 그 차이를 알아야 한다. 그리고 다가구 주택인 경우와 다세대 주택인 경우 세금이 얼마나 달라지는지도 이해할 수 있어야 예상치 못한 소위 세금폭탄을 피하고 절세전략을 세울 수 있을 것이다. 다가구와 다세대 주택의 차이를 설명할 때 가장 간단히 말한다면 다가구 주택은 단독주택이며, 다세대 주택은 공동주택이다. 다가구 주택은 소유자 본인의 주택 1채에 여러 호수의 주택이 있어도 호수별로 개별등기 되지 않기 때문에 등기부등본을 확인하면 하나의 등기만 존재한다. 그러나 다세대 주택은 공동주택으로 1채의 건물에 여러 호수의 주택이 있을 때 각 호수별로 개별 등기가 존재한다. 만약 10개의 개별 호수가 있다면 등기부등본은 각 호수별로 총 10개가 존재하는 것이다. 마치 한 동의 건물 내 각 호수별로 모두 별도 소유자와 등기부가 존재하는 아파트와 동일하다고 봐도 무방하다. 좀 더 구체적으로 살펴보면, 다가구 주택은 단독주택이며, 건물 내 여러 개별 호수가 있어도 개별등기가 불가능하며, 즉 호수 별 구분 소유가 불가능하며, 건물 전체 면적 중 주택 면적이 660㎡이하여야 하며, 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하인 주택을 의미한다. 다세대 주택은 공동주택이며, 건물 내 여러 개별 호수에 대하여 각 각 구분소유가 가능하기 때문에 각 호수별 구분등기가 가능하며, 건물 전체 면적 중 주택 면적이 660㎡이하로 단독주택과 동일하나, 주택으로 쓰는 층수가 4층 이하인 주택을 의미한다. 결국 층수에 따라 다가구 주택인지 다세대 주택인지 나뉘게 되며, 이로 인해 각 호수별 구분소유의 가능여부와 등기여부가 갈라지게 된다고 볼 수 있다. 최근에 과세관청에서 다세대 주택으로 보아 양도소득세를 추징한 사례의 이유를 살펴보면, 최초 양도소득세 신고 시 소유자는 주택면적 660㎡ 이하의 3층짜리 다가구주택 1채만을 소유한 상태에서 양도하였기 때문에 당연히 1세대 1주택 비과세로 신고하였다. 다가구 주택은 각 호수별 개별등기가 되지 않기 때문에 건물 전체의 하나의 주택으로 본다. 그러나 과세관청에서는 해당 주택건물의 현지 확인을 통하여, 옥상에 무허가 옥탑방이 존재하며 이 옥탑이 실제 거주목적의 주택용도로 사용되고 있음을 확인하였고, 옥탑방까지 주택으로 볼 경우 해당 건물은 총 4층 이하의 건축물로 이는 다세대주택으로 판단하여 건물 내 총 주택수 중 소유자가 직접 거주하고 있는 하나의 호수에 대하여만 1세대 1주택으로 비과세 적용하고 나머지 주택에 대하여 다주택자로 보아 양도소득세를 추징한 사례였다. 세법은 기본 원칙이 실질과세이다. 해당 옥탑방이 공부상 등록되지 않은 무허가 건축물 일지라도 실제로 존재하고 실질적으로 거주목적으로 사용하고 있다면 세법에서는 주택으로 인정하여 과세여부를 판단하게 된다. 만약, 그 옥탑방이 실질과세 원칙에 따라 주택으로 판단될 경우 다세대 주택으로 분류될 수 있음을 미리 인지하여 무허가 건물인 만큼 매도 전 철거를 하였다면, 또는 해당 옥탑을 창고 등 거주 목적의 시설 외로 활용하였다면 어땠을까? 주변을 둘러보면 상가 겸용 주택이 상당히 많다. 예를 들어 5층짜리 건축물에 1,2층은 상가이고 3,4,5층은 주택일 경우 이 건물 중 주택은 다가구 일까? 다세대 일까? 만약 주택면적이 기준이하에 해당한다면 주택 층수는 3층이므로 다가구 주택이다. 참고로 상가 겸용 주택은 다가구 주택으로 볼 수 있느냐도 중요하지만 총 건축물 면적 중 주택면적과 상가면적의 크기도 상당히 중요하다. 총 면적 중 상가면적보다 주택면적이 크고, 다가구 주택이라면 상가를 포함한 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 주택면적과 같거가 더 크다면 주택면적 및 그 비율만큼의 부수토지만 주택으로 본다. 요즘 유행하는 필로티 구조의 건축물로 1층은 주차장 및 주택외 공간으로 활용한다면 1층 전체가 주택 층수에서 제외된다는 것도 참고하면 좋겠다. 조휘래 세무사 저자 약력 세무칼럼, 조휘래, 다가구, 다세대, 세금 1
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