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[세무칼럼] 부동산 공시가격 의미와 그 영향은?
세무법인 열림 팔달지점 / 세무사 조휘래
2019-03-06 17:48:15최종 업데이트 : 2019-03-06 17:49:01 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 부동산 공시가격 의미와 그 영향은?

[세무칼럼] 부동산 공시가격 의미와 그 영향은?


정부는 지난해 말부터 부동산과열억제 및 안정화를 위한 하나의 방법으로 부동산 공시가격을 현 시세에 부합하는 정도로 현실화 하겠다고 지속적으로 밝혀왔다.

그리고 지난 1월말 표준단독주택가격(공시가격)을 지난해보다 20%이상의 큰 폭으로 인상했으며 2월말에 발표된 표준지공시지가도 적게는 6%에서 많게는 20%이상 인상하여 발표하였다.

보통 인상폭이 직전년도에 비해 6%~10%내외였던 것에 비하여 인상폭이 상당했으며, 이러한 흐름은 적어도 공시가격이 시세에 부합할 때까지 지속될 것으로 보인다. 이번 칼럼에서는 이러한 부동산공시가액이 무엇인지, 공시가격이 부동산 가격에 미치는 영향이 무엇인지 알아보고자 한다.

우리나라는 부동산가액공시법이라는 법령아래 매년 대한민국 영토내의 모든 토지, 단독주택, 공동주택(아파트)에 대하여 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준단독주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격을 공시한다.

이러한 공시가격은 취득세는 물론 재산세, 종합부동산세 등 각종 보유세 과세표준 산정에 기초가 된다.

취득세는 부동산 취득시 납부하여야 하는 지방세로써, 취득원가에 일정세율(1.1%~4.6%)을 곱하여 납부하여야 하지만 취득원가(시세)가 공시가격보다 낮은 경우에는 공시가격을 기준으로 납부하게 된다.

재산세나 종합부동산세는 부동산을 보유함에 따라 매년 납부하여야 하는 보유세로 보유 중에는 시세가 존재하지 않기 때문에 공시가격을 기준으로 세금을 책정하여 과세하고 있다.

또한 부동산의 공시가격은 건강보험, 기초연금, 근로장려금 등의 기초자료로 활용된다. 이는 공시가격이 높아질수록 건강보험료는 높아질 수 있으며, 기초연금, 근로장려금 등 수령액이 적어지거나 지급대상에서 배제 될 수 있는 것이다.

이러한 부동산가격의 공시는 누가? 언제? 하게 되는 것일까? 우리나라는 매년 1월말 표준주택가격을 공시한다. 이는 중앙정부의 산하 기관이라 할 수 있는 한국감정원에서 전국의 대표 단독주택 20만호를 선정하여 공시하게 된다. 이 자료는 향후 전체 개별주택가격을 결정하는 기준점이 된다.

매년 2월말이 되면 중앙정부가 정하는 전국의 대표적인 50만 필지를 선정하여 ㎡당 표준지공시지가를 국내 감정평가법인에 의뢰하여 가격을 결정 공시하게 된다. 이 자료는 향 후 개별공시지가 결정의 기준점이 된다.

이 후 매년 4월말에는 전국의 개별주택가격을 해당 지역의 지자체에서 결정하여 공시하며, 전국의 공동주택(아파트 등)에 대하여 한국감정원에서 결정하여 공시한다.

마지막으로 5월말 기준으로 해당 지역의 지자체에서 전국의 모든 토지에 대하여 개별공시지가를 결정하여 공시하게 된다. 이때 4월말에서 5월말까지 공시되는 개별주택가격과 공동주택가격, 개별공시지가는 1월에서 2월말까지 기 공시된 표준지공시지가, 표준단독주택가격의 결정가액을 기준으로 결정하기 때문에 상당히 영향을 받을 수밖에 없다.

1월부터 5월말까지 부동산가격 공시가 마무리되면 이를 기준으로 재산세, 종부세 등 보유세 과세의 과세표준으로써 기초자료가 된다.

정부에서 부동산과열억제 및 안정화를 위해 공시가격을 현실화 한다는 것은 결국 시세대비 터무니없이 낮은 공시가격을 시세에 근접할 수 있도록 공시가격을 지속적으로 높임으로써 보유세 및 건강보험료 등 준조세 성격의 부담을 높여 투기목적 등으로 보유하고 있는 실거주외 부동산의 공급을 증가시키겠다는 것이며, 결국 시장원리에 따라 수요보다 공급이 많아진다면 당연히 부동산 가격의 하향안정화를 기대할 수 있다고 보는 것이다.

최소한 보유세에 있어서 공시가격의 현실화는 조세형평 차원에서도 반드시 필요한 것이 맞다. 과거 공시가격을 보면 똑같은 평수의 공동주택(아파트 등)이라도 지방의 물건은 시세대비 공시가격이 80%에 육박하지만 강남의 물건은 40%도 채 되지 않는 사례들이 있어왔다. 물론 단독주택이나 토지도 다르지 않다. 이는 보유세에 있어서 누구는 더 내고 누구는 덜내는 조세불평등이 존재하게 된다.

부동산에 대한 공시가격은 시세를 감안하여 전국의 모든 부동산에 대하여 공평하게 결정되고 공시되어야 한다.

이를 위해서는 현 시세를 정확히 파악하는 것이 중요하다. 그렇다면 공시가격이 매년 반드시 상승하는 것이 아니라 시세가 조정되어 떨어졌다면 공시가격도 이에 반응하여 인하될 수 있어야 한다.

또한 공시가격의 상승은 보유세는 물론 준조세의 인상, 기초연금 등 각종 지원금의 축소 또는 배제가 동반될 수 있는 만큼 이로 인한 부작용도 고려하여 단기간 내의 급격한 인상이 아닌 속도조절도 필요할 것이다.
조휘래 세무사 저자 약력

조휘래 세무사 저자 약력

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