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[법률칼럼] 가계약, 가계약금을 어떻게 해야 하나
호인법률사무소 최강호 변호사
2019-12-13 08:49:17최종 업데이트 : 2019-12-13 08:50:47 작성자 :   e수원뉴스
[법률칼럼] 가계약, 가계약금을 어떻게 해야 하나

[법률칼럼] 가계약, 가계약금을 어떻게 해야 하나

우리나라의 부동산(건물이나 토지 등) 거래에는 가계약 또는 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 관행적으로 이루어지고 있다. 특히 아파트 시세가 상승하는 분위기에서 아파트를 선점하기 위하여 급하게 가계약금이 수수되곤 한다.

그런데 현재 가계약 및 가계약금 지급에 관하여, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없는 실정이다. 계약금과는 달리 지급된 금액이 상대적으로 크지 않다고 하더라도, 이미 지급된 가계액금을 돌려받을 있는지도 의문이다.

예컨대, 아파트 매수인(사는 사람)이 매매대금 4억 원, 계약금 10%(4000만 원), 가계약금 500만 원이라는 매도인(파는 사람)의 제안을 받고(주로 중개사를 통해 그 제안을 알게 된다), 그 직후 가계약금 500만 원을 계좌로 송금하였는데, 나중에 매수인이 본 계약을 체결할 생각이 없게 되었다면 가계약금 500만 원을 돌려받을 수 있을까.

가계약이나 가계약금에 대하여 법원도 고심하고 있는데, 현재까지는 아래와 같이 해결한다고 보면 된다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본 계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다.

결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제이나, 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 받아들이는 데 본질적인 의미가 있다.

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 한다.

따라서 가계약금이 지급된 후 매수인이 본 계약의 체결을 스스로 포기하였다면 매수인은 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 나아가 매도인은 매수인이 본계약 체결을 요구하면 본계약을 체결할 수밖에 없는데, 만약 매도인이 본계약 체결을 거부하면 매도인은 손해배상금으로 가계약금이 아닌 계약금의 배액을 배상해야 할 것이나 감액이 가능할 것으로 보인다.
최강호 변호사 저자 약력

최강호 변호사 저자 약력

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