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[세무칼럼] 아파트 종합부동산세 절세위해선 부부공동 소유가 유리
세무법인 열림 팔달지점 / 조휘래 세무사
2019-07-18 10:12:15최종 업데이트 : 2019-07-18 10:12:45 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 아파트 종합부동산세 절세위해선 부부공동 소유가 유리

[세무칼럼] 아파트 종합부동산세 절세위해선 부부공동 소유가 유리

지난 칼럼에서 지방세 중 주민세, 취득세, 재산세에 대하여 소개를 하였다. 특히 과세대상 재산을 보유하고 있는 동안 매년 과세되는 보유세의 일종인 재산세를 보다 자세히 소개하였다. 동일 성격의 보유세이지만 국세인 종합부동산세에 대하여 소개하고자 한다.

재산세와 마찬가지로 종합부동산세도 매년 6월 1일을 과세 기준일로 하여 보유중인 주택(부수토지 포함), 토지에 대하여 납세자 주소지 관할 세무서에서 과세한다. 개인이 아닌 법인도 종합부동산세 과세대상 자산을 보유하고 있다면 법인 본점 소재지 관할 세무서에서 과세한다.

종합부동산세의 과세대상은 주택과 그 부수토지, 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등) 세 단위로 구분하여 과세한다. 과세 단위의 구분을 보면 알겠지만 종합부동산세는 주택(부수토지 포함)과 기타 토지를 대상으로 과세를 할 뿐 주택외 건축물에 대하여는 재산세만 부과하며 별도의 종합부동산세 과세대상 재산에서는 제외된다.

종합부동산세 역시 인별과세를 하므로 부부 공동소유일 경우 각각 과세가 되며, 과세대상 주택 및 토지의 공시가액을 기준으로 납부세액을 계산 한다.

예를 들어, 부부가 각각 절반씩 공동소유를 하고 있는 공시가격 10억원의 아파트를 한 채 보유하고 있다면 재산세는 각각 5억원에 대한 세액을 납부하게 되지만 종합부동산세는 과세미달이 된다. 종합부동산세는 과세대상 재산을 보유한 인별 총 재산가액(공시가액)에서 일정금액을 초과한 초과금액에 대하여 납부세액을 산정하는 구조인데 주택(부수토지 포함)의 경우 인별 공제금액이 6억원, 즉 6억원을 초과한 부분에 대하여 과세를 하기 때문에 공시가액 10억원의 주택을 부부가 절반씩 소유한다면 인당 주택 공시가격은 5억원으로 공제금액 6억원을 초과하지 않기 때문에 납부세액이 없는 것이다.

만약, 10억원의 주택을 부부 중 어느 일방이 소유하고 있다면 6억원을 초과하는 4억원에 대한 종합부동산세 납부대상자가 되는 것이다. 다만, 주택에 대하여 여러 채를 투기 목적으로 보유하고 있는 경우가 아닌 1세대 1주택자인 경우에는 공제금액을 9억원까지 적용하여 주기 때문에 10억원의 주택을 보유한 경우에 9억 초과분 1억에 대하여만 종합부동산세 납부 대상자가 된다.

그러나 9억까지 공제금액을 적용받는 1세대 1주택자의 기준은 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상자인 경우를 의미하므로 유의하여야 한다. 즉, 동일한 공시가격 10억원의 아파트를 보유한 경우 부부 중 어느 한명의 단독소유인 경우 재산세도 그 소유자만 납부하였을 것이므로 9억원의 공제금액을 적용 받을 수 있지만, 부부가 공동소유를 하고 있다면 단독 소유가 아니므로 각각 6억원의 공제금액을 적용 받을 수 있는 것이다.

결국 종합부동산세 절세 측면만 고려한다면 1세대 1주택의 경우에도 부부 공동소유의 경우 총 12억원의 공제금액을 적용받음에 비하여 단독소유는 9억원만 공제가 적용되므로 공동소유의 경우가 세부담은 줄일 수 있다는 계산이 가능하다.

주택(부수토지 포함) 외의 과세대상인 종합합산대상 토지(나대지, 잡종지 등)는 공시가격을 인별로 합산한 가격에서 5억원까지 공제를 적용하며, 별도합산대상 토지(일반건축물의 부수토지 등)는 공시가격을 인별 합산한 가격에서 80억원의 공제를 적용하여 그 초과금액에 대하여 종합부동산세 납부대상으로 한다. 물론 주택(부수토지 포함), 종합합산대상 토지, 별도합산대상 토지에 대하여 공제금액을 초과한 전액을 과세표준으로 하는 것은 아니며 초과금액에 공정가액 비율을 곱한 금액을 최종 과세표준으로 한다. 여기서 공정가액비율은 2019년도에는 85%, 2020년에는 90%로 매년 5%씩 상향해서 2022년에는 100%로 초과금액 전액을 과세표준으로 산정하게끔 설계되어 있다.

종합부동산세의 세율도 종합소득세율처럼 누진세율 구조로 되어 있기 때문에 최저 0.5%부터  최대 3.2%까지 과세대상 재산, 보유주택의 수, 총 과세대상 금액에 따라 누진세율이 적용된다.

종합부동산세는 1차로 납부한 재산세와 동일한 재산에 대하여 동일한 성격의 보유세를 2차로 다시 부과하기 때문에 이중과세 논란이 있어왔지만 최종 납부세액의 계산구조를 살펴보면 종합부동산세 산출 후 해당 과세표준에 대한 기납부 재산세 상당액을 공제세액으로 차감하여 주기 때문에 이중과세로 보기는 어렵다. 이에 대하여는 최근에 법원의 판결로 인해 확정되기도 하였다.

종합부동산세는 납세자의 입장에서는 상당히 세부담이 클 수밖에 없다. 왜냐면 어떠한 소득에 대한 일정액의 납부세액이 아닌 과세대상 재산을 보유하고 있다는 이유로 매년 반복적으로 납부하여야 하기 때문이다. 반대로 정부는 납세자가 느끼는 조세부담이 상당히 크게 느껴질 수 있기 때문에 부동산시장의 가격조정을 위한 강력한 카드로 활용하기도 한다.

올해 주택 및 토지의 시장가격대비 공시가격의 현실화 명분으로 공시가격이 과거보다 큰폭으로 상승했다. 이는 결국 올해 재산세 및 종합부동산세 납부 부담이 늘었다는 것을 의미한다. 부동산시장의 분위기에 따라 종합부동산세는 변동폭이 크기 때문에 늘 관심을 가져야 한다.
조휘래 세무사 저자 약력

조휘래 세무사 저자 약력

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