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[세무칼럼] 주택임대사업자등록 이제는 의무입니다
세무법인 열림 팔달지점 세무사 조휘래
2020-02-13 18:27:11최종 업데이트 : 2020-02-13 18:27:27 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 주택임대사업자등록 이제는 의무입니다

[세무칼럼] 주택임대사업자등록 이제는 의무입니다

인터넷 포털 사이트에 주택임대사업자를 검색하면 관련 정보들이 차고 넘친다. 워낙 정보가 자세히 잘 정리되어 있다보니 이렇게 또 별도로 칼럼을 쓰는 것이 필요할까 싶어 잠시 망설였지만 대부분의 상담을 진행하다보면 이미 검색 등을 통하여 알아볼 만큼 알아보고도 결국 다시 상담을 요청하는 경우가 많아 주택임대사업자 등록의무화에 대한 정리를 큰 틀에서 최대한 간단히 정리를 해보고자 한다.

2020년부터 주택임대사업자등록을 의무화함에 따라 국세청에서는 1월 21일까지 주택임대사업소득이 발생하는 주택 소유주에 대하여 임대사업자등록을 안내하였다. 2018년까지는 주택임대소득금액이 2천만원이하인 경우 과세 제외를 하였고, 2019년도에는 임대소득에 대하여 과세를 하되, 임대소득금액 2천만원 이하인 경우 분리과세를 통하여 임대소득에 관한 소득세를 자진 신고할 수 있게 하였다. 이에 따라 주택임대사업자등록을 의무화하지 않고 선택할 수 있게 하였다.

즉, 2019년도에는 주택임대사업자등록을 하지 않았다 하더라도 2020년 5월말까지 해당 임대소득에 대하여 자진신고하면 된다. 이 경우 물론 임대소득이 2천만원이하 라고 한다면 분리과세를 통하여 납부하면 되고 타소득과 합산하여 종합소득세 신고하는 것이 오히려 세금이 부담이 적다면 그렇게 하면 된다.

주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 국세청에 사업자등록을 하면 면세사업자로써 부가가치세 신고 및 납부의무가 없으며, 매년 2월 10일까지 면세사업장 현황신고와 5월말까지 종합소득세 신고 및 납부를 하면 된다. 1월 21일까지 사업자등록을 하여야 하지만 그 이후에 사업자 등록을 한다 하여도 사업자등록 신청일 이전 미등록 기간에 대한 주택임대소득의 0.2% 가산세만 부담하기 때문에 늦었다고 걱정할 필요는 없다.

주택임대사업자등록 대상 주택은 소유주가 직접 실거주하고 있는 주택을 제외한 임대소득이 발생하는 모든 주택이다. 만약 1세대 1주택 보유자인데 해당 주택을 임대를 주고 본인도 임대거주하고 있다면, 그 소유 1주택이 공시가격 기준 9억원을 초과하다면 1주택이라고 하더라도 임대사업자등록을 하여야 한다. 반대로 1주택만을 소유하고 있다면 설령 월세 임대소득이 발생하고 있다고 하더라도 해당 주택이 공시가격 기준 9억원 이하인 경우라면 사업자등록을 할 필요가 없다.

임대소득의 경우 월세를 받는 경우와 전세임대를 한 경우가 있는데 2주택까지는 월세 소득에 대하여만 소득세를 과세하며, 보증금 합계액이 3억원 이상인 3주택이상인 경우 전세보증금 및 월세보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 소득세 과세 대상에 포함한다. 물론 3주택 이상이라 하더라도 주거전용면적 40㎡이하 이면서 공시가액 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지는 보증금에 대한 간주임대료 소득에 대한 과세를 하지 않는다.

예를 들어 본인 실거주하고 있는 주택 외 2주택을 모두 전세로 임대를 주고 있다면 전세보증금에 대한 과세를 하지 않기 때문에 사업자등록을 한 이후 실제 과세대상 소득금액은 없다.

많은 납세들이 이렇게 국세청에 사업자등록을 하는 것과 임대주택 소재지 지자체(시,군,구청)에 주택임대사업자등록을 하는 것을 구분하지 못하거나 국세청 또는 지자체 중 어느 한곳에 주택임대사업등록을 하면 되는 것으로 이해하는 경우가 발생한다.

지자체에 주택임대사업을 등록하는 것은 의무가 아니다. 주택임대사업자등록을 반드시 하여야 하는 의무는 국세청에 사업자등록을 하는 것을 의미한다. 즉, 국세청에 사업자등록을 하고 과세대상이 되는 임대소득에 대하여 성실하게 자진신고 및 납부세액이 있다면 납부를 하라는 의미이다.

지자체에 임대사업등록을 하는 것은 추가로 선택하는 것으로 국세청에서 사업자등록만 할 것이냐, 아니면 지자체에 주택임대사업등록을 추가로 해서 국세청 한곳에서만 사업자등록을 한 경우보다 추가적인 세금혜택을 볼 것이냐 하는 것이다.

지자체에 주택임대사업등록을 추가로 하는 경우 국세인 임대소득에 대한 소득세 절세, 보유세이자 지방세인 재산세 감면, 소득이 추가로 발생됨에 따라 납부 부담이 늘어날 건강보험료의 감면혜택, 취득시기가 언제인지에 따른 일부 종합부동산세 면제, 지자체등록 임대주택의 주택수배제로 인한 양도소득세 혜택 등 각종 혜택이 존재한다.

그러나 반대로 지자체에 임대사업등록을 하는 경우 4년 단기임대 또는 8년 장기임대를 선택하고 의무 임대기간이 발생하며, 임대 기간 중 연 임대료 상승률이 5% 이내로 하여야 하며, 임차인 변경 또는 임대 조건 변경시마다 해당 지자체에 신고하여야하며, 약정기간 내 약정 미준수 또는 임대사업포기 등의 경우 막대한 과태료 처분이 발생할 수 있으므로 혜택만 존재하는 것이 아니므로 신중히 선택하여야 한다. 보다 자세한 혜택 및 의무 등은 포털사이트 등에서 확인 가능하다. 중요한 것은 국세청 사업자등록은 의무!, 지자체 등록은 선택! 임을 명심하자.  
조휘래 세무사 저자 약력

조휘래 세무사 저자 약력

세무칼럼, 조휘래, 주택임대사업자

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