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[세무칼럼] 1세대 1주택 및 일시적2주택 비과세 정리
윤현구 세무회계 사무소 세무사 윤현구
2020-02-19 17:40:00최종 업데이트 : 2020-02-19 17:40:17 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 1세대 1주택 및 일시적2주택 비과세 정리

[세무칼럼] 1세대 1주택 및 일시적2주택 비과세 정리

연일 고공행진중인 집값 때문에 정부는 강도 높은 부동산대책을 내놓기 바쁘다. 특히 서울지역은 12.13부동산대책에 의해 고가아파트의 대출이 줄어들어 가격이 내려가는 추세라 투자자들이 대체지역으로 수원,용인,성남에 투자하고 있다. 따라서 이 지역들의 아파트가격이 오르면서 조정지역으로 추가 지정될 것이 거의 확실하다.

수원은 현재 팔달구만 조정지역이지만 영통구와 권선구가 추가 지정될 것 같다. 조정지역으로 지정되면 주택비과세에도 영향을 미치게 되어 주택을 매각할 때 세금차이가 많이 나게 된다. 이번 칼럼에서는 실수요자 위주의 비과세 정책에 대하여 살펴보고자한다.

우선 조정지역에 포함되게 되면 거주요건이 생기게 된다. 조정지역이 아닐 때는 보유만 2년 넘으면 되는데 조정지역에 포함되면 거주도 2년 이상 해야 비과세 요건이 된다. 또한 일시적2주택 비과세 규정도 조정지역이 아니면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 매각하면 되지만 조정지역에 포함되면 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 매각하여야 한다.

여기서 1년 이내에 매각하여야 하는 경우는 신규주택뿐만 아니라 기존주택도 조정지역에 포함되어 있는 경우를 말한다. 예를 들면 기존주택은 조정지역이 아니고 새로 이사 갈려는 신규주택만 조정지역에 있는 경우는 기존주택을 매각 할때 3년 이내에 매각하면 비과세규정을 적용 받을 수 있다.

또한 기존주택이 조정지역에 있고 이사 갈려는 신규주택이 조정지역이 아닌 곳에 있는 경우에도 기존주택을 매각하는 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 매각하면 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

물론 9억이 넘는 주택인 경우 9억이 넘는 부분에 대하여는 양도세를 내야 하는데 기존주택이 조정지역에 있는 경우는 조정지역주택의 중과세 규정에 의하여 10%추가 과세를 하여야 한다. 이것은 일시적2주택 비과세 규정과 조정지역의 중과세 규정이 다르기 때문이다. 일시적2주택 비과세 규정에 의하여 비과세는 맞지만 9억이 넘는 부분에 대하여 과세할 때는 조정지역주택의 중과세 규정에 의하여 2주택 중과에 해당하기 때문이다.

수원지역에 주택이 있는 주택소유자는 현재 갑자기 조정지역에 포함될 수 있어 일시적2주택 규정이 애매해질 수 있다. 기존주택이 수원 권선구에 있고 신규주택이 서울에 있는 경우 갑자기 권선구가 조정지역에 들어가 버리면 권선구 주택은 서울에 있는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 매각해야 비과세인가 아니면 3년 이내에 매각해야 비과세인가이다.

결론을 말하면 권선구의 주택은 조정지역 지정 전에 취득한 주택이라고 하더라도 1년을 적용해야 한다. 조정지역전에 취득한 기존주택이라고 하더라도 조정지역에 편입되었으면 조정지역으로 봐야한다. 다만 신규취득주택이 조정지역내의 주택이라고 하더라도 2018년9월13일 이전에 취득한 주택이면 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역내의 주택임에도 불구하고 신규주택취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 매각하면 비과세혜택을 받을 수 있다.

장기임대주택이 있는 경우도 생각해봐야 한다. 2018년 9월13일 이전에 취득하고 등록한 장기임대주택은 주택 수에서 제외하기 때문에 기존의 주택에 대하여 비과세 규정을 적용받기 쉽지만 그 이후에 취득한 장기임대주택은 주택 수에 포함되기 때문에 잘 살펴보아야 한다. 다만 임대개시 시점에서 기준시가 6억 이하인 주택을 8년이상 장기임대하는 경우는 현재도 주택 수에서 제외해주기 때문에 6억 이하의 주택은 장기임대주택으로 등록하는 것도 괜찮다.  

8년장기임대주택등록을 하고 장기임대하지 않거나 8년이 되기 전에 매각해버리면 기존주택의 매각에 대하여 받던 비과세규정을 적용받지 못해 세금을 추징당할 수 있으며 장기임대주택자체에 대하여도 3천만원의 과태료가 있으니 장기임대주택의 등록은 신중에 신중을 기하여야 한다. 지금까지 주택비과세 규정에 대하여 간략하게 살펴보았으나 위의 예와는 다른 구체적인 사안들은 전문가와 상의해 보는 게 좋겠다.

윤현구 세무사 저자 약력

윤현구 세무사 저자 약력

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