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[세무칼럼] 종합부동산세 정책 변화에 관하여
세무사 윤현구
2020-07-24 11:12:49최종 업데이트 : 2020-07-24 11:27:32 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 종합부동산세 정책 변화에 관하여

[세무칼럼] 종합부동산세 정책 변화에 관하여

얼마전 6.17 부동산 대책과 다시 7.10 정책이 발표되었다. 어느정도 예상한 범위의 대책도 있었고, 예상을 훨씬 뛰어넘은 정책까지 나왔다. 당연히 7.10 부동산 대책 발표 후 2주 이상 지난 지금도 하루에 수십통씩 문의전화가 폭주한다.

대한민국에서 공인하는 조세전문가라고 하지만 요즘처럼 질의 내용에 대해 명쾌하기 답변하기 쉽지 않은 경우가 또 있었나 싶을 정도로 현장의 고충이 이만저만이 아닌 것 같다.

정부 ·단체 ·개인의 앞으로 나아갈 노선이나 취해야 할 방침을 우리는 정책이라 정의하며, 국가의 정책을 국책이라고 한다. 정부가 지속적으로 발표하고 시행하는 부동산 대책은 국가의 정책 즉, 국책이다. 국가의 정책은 일관되야 하며, 지속 가능해야 한다. 그렇기 때문에 하나의 정책을 발표하고 시행하기 위해서는 그에 따른 효과와 부작용, 파급효과 등 고려하여야 할 사항이 너무도 많다. 하나의 정책을 시행했을 때 발생될 수 있는 변수들을 최대한 시물레이션해서 그 순기능은 최대한 끌어내되, 역기능은 차단할 수 있는 꼼꼼한 정책을 만들어야 하기 때문에 그만큼 많은 시간과 공을 들여야 하는 것이 정책이며, 그렇게 발표된 정책은 국민들이 신뢰할 수 있도록 지속되어야 한다.

하지만 요즘 정부의 부동산 정책들을 보면 그 정책의 신중함이 보이지 않는 느낌이다. 너무 자주 변경되다보니 그 정책의 신뢰성도 바닥이다. 정책의 부작용을 고려할 여유도 없이 일단 해보고 문제가 생기면 또 다른 정책을 내놓는다. 이를 언론에서는 땜질식 정책이라고 표현하고 정부에서는 핀셋 정책이라고 하는 건지도 모르겠다.

어찌되었든 이번에 또 엄청난 부동산 관련 정책이 발표되었다. 물론 아직은 개정안이지만 그 내용을 살펴봤을 때 가장 파급력이 큰 개정안은 종부세 관련 부분인 것 같다. 

기본적으로 종부세율의 인상이 눈이 띄며 특히, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택이상의 종부세 부담이 엄청나게 늘었다.

그동안 정부에서는 부동산으로 인한 불로소득에 대한 양도세 강화 및 투기수요 억제를 위한 대출제한 위주의 정책을 지속했으나 이번에는 보유세 중 종합부동산세율을 크게 올려 보유 부담을 최대한 끌어올려 버티지 못하고 매물이 시장에 나와 공급을 늘리겠다는 목표일 것이다.

그런데 이번 부동산 정책은 보유세 부담을 높여 공급을 늘리겠다면서도 거래세인 양도세율 역시 높임으로써 매각 역시 쉽지 않은 상황으로 몰고가는 것이 아쉽다.

이번 종부세율의 인상안이 그대로 확정된다면 개인의 경우 일반은 최고세율 3%, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택이상의 경우 최고세율 6%가 된다. 또한 조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한이 200%에서 300%로 인상되기 때문에 직전년도 대비 세부담 증가의 폭이 상당히 늘어난다. 종부세는 공시가액을 과세표준으로 하며, 개인의 경우 6억원까지 비과세 즉, 6억 초과분부터 과세가 되며, 1세대 1주택자(공동명의 제외)의 경우 9억원까지 비과세 대상이므로 정부의 발표처럼 이번 정책으로 인한 실질 세부담의 증가는 그리 크지 않을 수도 있으며 최고세율의 경우 공시가 기준으로 94억원 초과분에 적용되므로 실제 적용 대상자는 극히 일부로 대다수의 국민들과는 무관 할 수 있을 것이다.

그런데 종부세 과세대상이 개인이 아닌 법인일 경우는 상황이 다르다. 현재 개정안에는 법인보유 주택에 대해 개인에 대한 종합부동산세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 6%)로 적용 한다고 되어 있다. 즉, 법인 보유 주택이 3주택이상이거나 조정대상지역 내 2주택 이상일 경우 6%를 적용하며, 조정대상 지역 1주택 또는 그 외 지역 2주택까지는 3%를 적용하겠다는 것이다. 또한 개인에 적용하는 종부세 과세표준 공제 6억원도 법인 보유 주택에 대해서는 적용받지 못하게 된다.

만약, 법인이 조정대상지역에 (서울 전지역, 경기도 대부분 지역) 다세대 주택을 보유하고 총 세대수가 30세대라면 법인 보유 주택 3주택 이상 및 조정지역 내 2주택 이상으로 매년 부담해야 할 종부세율은 공시가액의 6%가 된다. 30개 주택의 합산 공시가액이 30억원 이라면 공제를 한 푼도 받을 수 없으므로 매년 종부세만 1억8천만원을 납부해야하며, 재산세는 별도로 부담하여야 한다. 

종부세만 고려해도 부동산 공시가격이 시세대비 80% 수준이라면 이미 연간 임대소득 총액보다 보유세가 더 많은 경우가 속출할 수 있다는 계산이 나온다. 법인은 주택을 보유하지 말라는 것이다. 일부 전문가들은 이 경우 결국 보유세 부담분이 임차인에게 전가될 것이므로 전월세 가격 인상으로 이어질 것으로 예측하고 있지만 이미 이정도 인상폭이면 일부 인상으로 해결될 수준이 아닐 것이며, 전세방식의 임대는 불가능에 가깝다. 

국가의 정책은 공정해야 하며, 일부의 손실이 있다면 그 일부의 손실을 감수하더라도 그로인한 공공의 이익이 훨씬 커야 한다. 그런데 지금의 정책을 그렇게 이해할 수 있을까? 적어도 부동산 정책에 대해서 말이다.

본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 


세무사 윤현구 저자 약력

세무사 윤현구 저자 약력

세무칼럼, 윤현구, 종합부동산세

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