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[법률칼럼] '임대차 3법' 논란
임승택 법무법인 강산 변호사
2020-08-06 13:21:01최종 업데이트 : 2020-09-17 08:27:13 작성자 :   e수원뉴스

 [법률칼럼] '임대차 3법' 논란

 

부동산 가격급등이 이슈화되더니, 소위 임대차 3법 개정으로 주택 임대차 문제가 세간의 관심을 집중시키고 있다.

 

임대차 3법의 논란은 주택임대차의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 개정한 '주택임대차보호법'과 전월세신고제를 내용으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'의 개정에서 비롯됐다. 위 내용 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제 개정안은 금년 7월 31일 국무회의를 통과하여 공포 즉시 시행됐다.

 

계약갱신청구권은 임차인이 임대차계약기간 만료 전 6개월 내지 1개월 전에 계약갱신을 요구하면 임대인이 거절할 수 없는 권리를 말한다. 종전에 상가건물임대차보호법에서만 규정하던 것을 주택임대차에도 도입한 것이다. 개정법에 따르면 주택을 임차한 임차인은 계약만료 전(前) 위 기간 내에 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있다. 갱신되는 임대차계약기간은 2년이다.

 

다만, 일정한 사유가 있는 경우 예컨대, 임차인의 차임연체, 임차건물의 노후화로 안전사고의 우려가 있는 경우, 임대인이 실제 거주하기 위한 경우 등에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 즉, 별다른 사유가 없다면 임차인은 4년간(2년+2년) 임차주택에서 계속 거주할 수 있는 것이다. 개정법은 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 한 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 하였고, 이를 위하여 임차인은 임대인의 실제 거주여부를 열람할 수 있도록 할 것이라고 한다.

 

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 전월세신고제는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안에 담긴 내용으로, 주택 임대차계약 때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 것이다. 임차인이 주택임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여되어 별도로 동주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 된다는 내용이다.

 

정부는 임대차3법의 개정의 목적을 임차인의 거주의 안정성을 꼽고 있다. 그러나, 임대인 입장에서는 꼼짝없이 4년간 제대로 된 재산권 행사를 하지 못하고, 여기에 최근 임대사업자 등록 시 정부가 약속한 각종 세금 혜택이 축소 내지 박탈되고, 되레 재산세 등 부동산 보유세가 증가되자 볼멘소리가 터져 나오고 있다. 실제 개정법의 위헌을 주장하는 헌법소원 수 건이 청구되었다고 한다.

 

개정법으로 인해 새로운 문제가 불거지고 있다. 바로 임대인의 월세 전환 카드가 그것이다. 부동산 보유에 따른 세금 증가, 주택임대차계약기간의 연장 및 임대보증금 인상율 제한, 나아가 임대보증금을 통한 부동산에 대한 새로운 투자가 어렵게 되자, 아예 임대목적물로부터 직접적인 이윤, 즉 월세 전환을 시도하는 것이다. 그로 인하여 임대차보증금이 큰 폭으로 상승하거나 아예 전세 자체를 구하기 어려운 상황이 예상된다는 기사가 나오고 있다.

 

전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 주택임대제도이다. 임대인은 임대보증금으로 자금을 마련하여 투자금으로 사용하는 반면, 임차인은 매월 월세를 지급하는 것보다 원금이 보전되니 자금축척에 용이하다. 임대인과 임차인 모두 전세제도를 선호하여 지금까지 유지되어 온 것이다.

 

'월세가 나쁜 것이 아니다'라는 말에 대하여 국민의 대다수가 공감하지 않는 이유는 전세제도의 효용성을 활용해 온 우리 국민의 오랜 거래관행 및 정서 때문이 아닌가 한다.



*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

임승택 변호자 저자 약력

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법률칼럼, 임승택, 임대차 3법

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