부동산경기 보이지 않는 손에 맡기자!

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부동산경기 '보이지 않는 손'에 맡기자! LTV와 DTI 2010-07-20 21:34:01최종 업데이트 : 2010-07-20 21:34:01 작성자 : 시민기자 유시홍
정부는 국내 주택경기의 침체를 방지하고 부동산거래 위축에 따른 시장 불안을 해소하기 위하여 지난 4월23일 비상경제대책회의를 열고 아파트미분양해소 거래 활성화를 위한 대책을 비롯하여 몇 가지 정책을 내놓았었다. 그럼에도 불구하고 미분양, 미입주아파트가 급증하고 건설업체의 부도위기와 주택매매거래상실 등 총체적인 부동산 경기 악화가 계속되고, 4.23 대책이 실효성을 거두지 못하고 있다는 지적에 따라 이를 완화하는 방향으로 촛점을 맞춰 부동산거래 정상화를 위한 후속 조치 방안을 놓고 관계부처간의 막바지 협의를 진행하고 있다는 소식이 들린다. 특히, 주택금융공사가 시행 중인 구입자금보증 특례조치 중 LTV 한도를 상향조정하기로 하고 논의를 진행 중이라고 한다. 서민들의 가계대출과 연관성이 있으며 언론에 자주 거론되고 있는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)에 대하여 간단히 알아보기로 한다. LTV는 loan to value ratio의 약자로 주택담보대출비율 또는 담보가치 대비 대출비율을 말한다. 은행이나 보험사 등 금용기관에서 주택을 담보로 대출하여 줄 때 적용하는 담보가치 즉, 주택가격 대비 최대 대출 가능한도를 의미한다. 현재 전용면적 85㎡ 이하· 6억원 이하 주택에 한하여 LTV 한도는 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구는 40%, 나머지 지역은 50%다. LTV를 적용하여 대출금액을 산출할 때 주택의 적정가격은 국민은행의 시세가격을 기준으로 산출하며, 주택에 임차인이 있는 경우는 임차보증금을 대출가능금액에서 공제한다. 만약 임차인이 없더라도 소액임차보증금을 대출한도에서 차감한다. 그리고 대출기간이 10년을 초과할 경우에는 LTV한도가 10%로 증가한다. 소액임차보증금이란 주택임대차보호법상 세입자를 보호하기 위해 소액의 임차보증금을 최우선으로 변제해주는 제도로서, 대출을 해주는 금융기관으로서는 돈을 빌린 채무자가 대출금을 상환하지 못 할 경우가 발생하면 주택의 경매를 통하여 대출금을 상환해야 한다. 이 때 소액임차보증금으로 전세를 사는 세입자가 있을 경우, 이 금액을 세입자에게 우선 지급하고 나머지 금액을 은행이 회수하기 때문에 대출한도에서 해당금액을 제외한다. 부동산경기 '보이지 않는 손'에 맡기자!_1 DTI는 Debt To Income의 약자이며 소득대비 총부채 상환비율을 의미한다. 은행에서 대출을 받을 경우에 대출원금과 이자가 소득의 일정비율을 넘지 못하도록 규제하는 제도로서, 아무리 충분한 담보물이 있다고 하더라도 이자나 대출원금을 상환할 능력이 안 되면 대출을 해주지 않겠다는 정책이다. 여기서 소득이란 대출을 받는 본인의 소득은 물론이고 배우자의 수입이나 임대소득 등 다른 소득이 있을 경우 증빙서류를 제출하면 소득합산이 가능해져서 대출 한도가 늘어나게 된다. 현재 전용 85㎡ 이하· 6억원 이하 주택에 한하여 LTV 한도는 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구는 집값의 40%, 그 외 서울 지역은 50%, 그리고 수도권은 60%이다. 대출한도를 정할 때는 LTV와 DTI를 모두 고려해서 적은 금액이 한도가 된다. 또한, 대출금을 분할 상환하는 조건일 경우,DTI한도가 5% 증가하고 신용등급이 7등급 이상일 경우 역시 5%가 증가한다. 단, DTI는 최대 60%를 넘을 수가 없으며, 해당 담보대출 외에 다른 대출도 모두 포함해서 한도를 산출한다. 최근 한국은행의 기준금리 인상과 함께 향후 추가 인상 가능성 등으로 인하여 가계대출 부실을 우려하는 목소리가 크다. 이러한 상황임에서 DTI 규제가 완화되면 가계 대출은 더욱 더 늘어날 것이라며 걱정하는 사람들이 많다. 그러나 현재 우리나라의 가계부채는 그래도 잘 관리되고 있는 편이라고 한다. 물론 가계 부채가 계속하여 증가할 경우는 위험해질 수도 있겠지만, DTI 비율이 높아지므로서 가계대출이 얼마나 늘어날 지는 정확히 예측하기 어려울 것이다. DTI 비율 인상은 대출이 필요한 주택소유자들의 입장에서는 그나마 숨통이 트이는 조치인 것만은 분명한 사실이다. 규제가 없어도 대출금은 금융기관이 알아서 회수가 가능할 만큼만 대출하여 준다. 그럼에도 불구하고 자기 재산을 가지고 왜 본인 마음대로 사용하지 못 하는가? 사유재산을 왜 국가에서 관리하는가? 필자 생각은 차라리 DTI나 LTV제도 자체를 폐지하는 것이 옳다고 생각한다. 부동산 시장 만큼은 이제 사람의 머리 보다는 '보이지 않는 손'에 맡길 때가 오지 않았는가 하는 생각을 해본다. LTV, DTI, 아파트, 부동산, 유시홍 연관 뉴스 주유소 결재, 휴대용 카드결재기로 하면 좋으련만2013.07.04 차라리 아니 만났어야 좋았을 인연2013.07.03 공동주택에 국기게양대를 설치하면 어떨까?2013.03.26 0
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