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[세무칼럼] 주택 취득시 납부하여야 할 취득세도 무시할 수 없다!
조휘래 세무사
2022-06-23 17:33:31최종 업데이트 : 2022-06-23 17:33:31 작성자 :   e수원뉴스

  세무칼럼

 

새로운 정부가 출범하면서 그동안 참 말이 많았던 다주택자 양도세 중과세율 적용이 1년간 한시적으로 유예되었다. 아직 관련 법규정이 명확히 공포된 것은 아니지만 언제 공포되더라도 그 적용시기는 납세자에게 유리한 소급효인 만큼 2022년 5. 10. 양도분부터 2023년 5. 9. 까지 적용하겠다고 하니 이제 과연 얼마나 효과가 있을지 지켜봐야 할 것 같다.

 

이번 칼럼에서는 주택 취득시 발생되는 취득세에 대해 언급을 좀 해야 할 것 같다. 취득세는 부동산의 취득시점에서 납부하는 지방세로 과거에는 세부담 비중이 상대적으로 크지 않아 부동산의 취득에 중요한 고려 사항은 아니었다. 그러나 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 보유주택수에 따라 그리고 취득 주택의 소재지가 조정지역이냐 그렇지 않냐에 따라 적용세율이 최대 12%가 되며 취득세에 부수되는 지방교육세 및 농특세까지 감안하면 13.4%까지 상당한 부담이 될 수 있기 때문에 이제는 부동산 취득시 부담하여야 할 취득세의 규모 또한 반드시 사전에 고려하여야 하는 상황이다.

 

 

올해 말 까지 취득세 부과대상이 되는 취득세 과세표준은 취득가액과 시가표준액 중 큰 금액이다. 만약 5억원을 주고 아파트를 취득했을 때 해당 아파트의 시가표준액이 5억 3천만원이라면 취득세 과세표준은 5억 3천이 된다. 물론 시가표준액이 취득가액보다 낮다면 취득가액인 5억원이 과세표준이 된다. 그러나 2023년부터는 지방세법의 개정으로 인하여 이러한 비교과세가 아닌 취득가액으로 일원화 된다. 다만 이에 따라 부당행위계산 부인 적용시 시가 인정액을 적용한다는 조항이 신설되었다.

 

예를 들자면, 만약 일반적인 시세가 5억원인 주택을 취득한다면 2023년부터는 시가표준액이 취득가액보다 큰 5억 3천만원이라 하더라도 취득가액인 5억원을 과세표준으로 한다는 것이다. 하지만 만약 특수관계자간의 거래 등으로 시세가 5억원인데 이를 훨씬 낮은 금액인 4억원에 저가매수 했다면 부당행위계산부인에 따른 시가 인정액인 5억원을 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 부과하겠다는 의미이다. 올해까지는 취득세 부당행위계산 부인은 법인에 한하여 적용하는 것이지만 내년부터는 개인으로 확대한다는 것에 그 의미가 있다.

 

 

그럼 시세대비 얼마나 저가양도가 되었을 때 시가인정액을 과세표준으로 하게 될지 부당행위계산 부인 규정의 적용 요건을 살펴보면, 특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득하는 경우로써 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액과 취득가액의 차이가 5% 이상일 경우에 적용한다. 만약 시세 10억원 상당의 부동산을 9억4천만원에 저가 양도한다면 차이가 5%이상으로 취득가액이 아닌 시가인정액 10억원이 취득세 과세표준이 된다.

 

다른 예로 100억원 상당의 부동산을 특수관계자에게 96억원에 양도한다면 시가인정액과의 차이가 4%로 5%이내이긴 하지만 차액 기준으로 3억원 이상에 해당하므로 역시 부당행위계산부인에 적용되어 100억원의 시가인정액이 취득세 과세표준이 되는 것이다.

 

 

여기서 주의할 것은 취득세 과세표준에 해당하는 취득원가의 범위를 살펴볼 필요가 있다. 지방세법 시행령 제18조에 그 범위가 열거되어 있는데 취득에 소요된 직접원가 뿐만 아니라 관련 간접원가도 취득원가로 반영하여 취득세 과세표준으로 한다.

 

대표적으로 취득가액의 금융기관 대출에 의한 취득시점 즉 잔금일 까지 발생된 이자비용, 건물 신축기간 동안 발생된 건설자금 관련 이자비용, 취득시 중개수수료 부담액 등이 있는데 개인의 경우 건물 신축기간 동안 발생된 건설자금이자는 취득원가에 포함되며, 취득자금 차입에 따른 대출이자 부담액과 취득시 중개수수료 부담액 등은 법인이 취득한 경우 과세표준에 포함된다. 물론 건설자금이자는 개인과 법인 상관없이 과세표준에 포함된다. 한 때 부동산 취득에 따른 소유권 이전 등기 등 에 소요되는 법무사 수수료 등이 취득원가에 포함되는 것이 맞느냐에 대한 논란이 있었으나 법무사 수수료는 부동산의 취득 이후 발생되는 비용으로 포함되지 않는 것으로 판례에 의하여 정리 되었다.

 

이제 과세표준이 확정되었다면 납부하여야 할 취득세 부담액을 검토해야 한다. 앞서 언급했듯 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 세율은 개인의 경우 1주택자의 경우 1~3%(부수세금 제외)이지만 2주택의 경우 8%, 3주택이상의 경우 12% 까지 적용받을 수 있기 때문에 부동산 취득시 각자의 기존 보유 주택의 상황 및 취득하는 주택의 가액, 면적, 지역에 따라 납부해야 할 취득세액을 반드시 고려하여야 한다.

 

 

가볍게 생각할 수도 있지만 만약 주택을 5억원에 취득한다고 했을 때 취득세 3%면 납부세액이 1천5백만원이 된다. 그러나 8%가 적용되면 4천만원, 12%가 되면 6천만원이 된다. 농특세나 지방교육세를 고려하지 않았지만 이미 엄청난 추가 부담이 발생된다.

 

 

다음 칼럼에서는 본격적으로 취득세 중과대상 2주택, 3주택이상의 경우와 일시적 2주택의 경우 중과배제 규정 및 주의점에 대해 살펴볼 것이다.



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