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[세무칼럼] 2021년부터 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정이 바뀐다
조휘래 세무법인 열림 팔달지점 세무사
2020-09-28 08:47:24최종 업데이트 : 2020-09-28 09:05:28 작성자 :   e수원뉴스 김보라
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2020년 새해 시작과 함께 COVID-19로 인해 지금까지 지극히 평범하던 일상이 송두리째 흔들렸다. 길어야 2~3개월 정도면 종식될 줄 알았던 이 지긋지긋한 바이러스는 추석을 코 앞에 둔 지금까지도 오히려 더 강하게 우리의 일상을 파고들고 있는 듯 하다. 아마도 이대로라면 2020년 한해는 통째로 사라져 버리는 한해가 될 것 같다. 

추석이 지나고 가을이 무르익으면 어느덧 또다시 겨울이 찾아오고 그렇게 눈내리는 밤 해마다 일상이던 새해맞이 축제 대신 조용히 집안에서 텔레비전 속 야외 풍경을 설레임 대신 답답한 마음으로 맞이해야 하지 않을까.......

이제 달력도 3장만 넘기면 2021년이 다가오는데 새해에 대한 기대와 희망 보다 당장 2021년부터 적용 될 개정된 세법에 대한 생각을 먼저하게 된다.

그 중 일상에서 가장 흔한 1세대 1주택 비과세 적용에 대한 기준이 바뀌게 되므로 개정전 세법 적용하는 올해 말 까지와 2021년 1월 1일부터의 차이를 알아보고자 한다.

하나의 사례가 있다. A씨는 2010년 5월 31일 취득한 B주택 한 채와 2016년 10월 30일 취득한 C주택이 있는 1세대 2주택의 상태이다. B주택에서 실거주 하다가 C주택 취득 후 C주택에서 현재까지 실거주 중이다. A씨는 2020년 8월 31일 B주택을 양도하였다. 물론 이때 B주택은 일시적 1세대2주택 (대체취득) 요건에 부합하지 않기 때문에 1세대2주택자로서 양도세를 부담하게 된다.

문제는 그 이후 남아있는 C주택의 양도세 문제이다. A씨는 기존주택을 양도함으로써 현재 1세대1주택자이다. 현 세법상으로 A씨는 마지막 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 대상이다. 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 2년이상 보유한 주택으로 상황에 따라 실거주요건도 필요한 경우가 있는데 해당 주택은 모든 부분에서 부합한다. 

B주택을 양도한 후 바로 1주택자가 되었기 때문에 바로 다음날인 9월 1일에 양도해도 현 세법상 비과세가 맞다. 물론 9억초과 고가주택이라면 9억까지 비과세이고 9억 초과 양도가액에 대해서는 양도세가 과세된다. 

그러나 동일한 상황에서 C주택을 2021년 1월 1일에 양도한다면, 1주택 비과세 적용을 받을 수 없다. 2021년 1월 1일부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건에서의 보유기간 계산에 차이가 발생하기 때문이다. 개정된 세법은 2021년 1월 1일부터는 1세대1주택에 대한 보유기간을 B주택을 매도한 다음날부터 기산하기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건의 전제인 2년이상 보유요건을 충족할 수 없게 되는 것이다. 즉, C주택을 2021년 1월 1일에 양도할 경우 C주택의 보유기간은 2020년 9월 1일부터 기산되므로 약 4개월밖에 되지 않는다. 

다만, 보유기간의 계산은 비과세 여부 판단시에만 적용하므로 양도세 계산시 취득시점은 원래의 취득일을 기준으로 장기보유특별공제등을 적용하게 된다.

A씨는 C주택을 비과세 받기 위해서는 두가지 중 하나의 경우를 선택하여야 한다. 2020년말까지 양도하거나, 2020년 9월 1일부터 2년이 되는 2022년 9월 1일 이 후 양도하거나.......
그런데 개정된 세법은 일시적 2주택자(대체취득에 따른 비과세) 의 경우는 제외하고 있다.

즉, 만약 같은 상황에서 A씨가 2018년 9월 1일에 취득한 D주택이 한 채 더 있다고 가정해보자. A씨는 B주택을 양도하는 2020년 8월 31일 현재 1세대 3주택자이다. 이 경우 당연히 B주택은 양도세를 납부하여야 한다. 그러나 2021년 1월 1일 C주택을 양도할 때 D주택을 취득 후 3년내 양도로 인한 일시적 1세대 2주택(대체취득)에 부합한다면 C주택은 비과세, 그리고 D주택도 이후 양도시 비과세 가능한 상황이 된다.

같은 상황에서 1세대 2주택자는 결국 2채 모두 과세되는 것에 반해 2주택자는 최초 양도한 1채만 과세되고 나머지 2주택은 모두 비과세를 적용받을 수 있는 아이러니한 상황이 발생하게 된다. 

2021년부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간의 계산은 자칫 생각지도 못한 양도세를 부담하여야 할 상황이 발생될 수 있으므로 주의가 필요하다.

또한, 2021년부터는 주택 양도에 따른 장기보유 특별공제율 적용도 올해와는 달라지는데 지금은 1세대1주택자의 경우 10년이상 보유시 거주기간 상관없이 80%까지 공제가 적용되지만 내년부터는 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%로 분류하여 적용하게되므로 유념하여야 할 것으로 보인다. 

*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
 
조휘래 세무사

조휘래 세무사

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