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[세무칼럼] 과밀억제권역 내 취득 중과에 대하여
조휘래 세무사
2020-11-12 17:20:27최종 업데이트 : 2020-11-12 17:20:27 작성자 :   e수원뉴스

부동산 취득세

 

사람이 태어나서 자라고 죽음에 이르는 생애주기가 있듯 세금도 취득시점부터 보유하는 동안 그리고 매각, 증여, 상속을 원인으로 하는 소유권의 이전까지 그 단계마다 세금이 존재한다.

취득시점에 취득세가 존재하며, 보유기간동안 재산세, 종합부동산세라는 보유세가 있으며, 매각시 양도소득세, 증여세 증여세, 상속시 상속세를 끝으로 그 주기가 완성된다.

 

취득세, 재산세는 지자체의 주요 수입원인 지방세이며, 종합부동산세와 양도세, 증여세, 상속세는 정부의 주요 수입원인 국세로 분류한다. 이번 칼럼에서는 취득세에 대해 조금 이야기를 해보고자 한다.

 

그동안 종합부동산세, 양도세등 국세에 관한 이야기는 종종 해온것에 비해 지방세는 잘 다루지 않았다. 그 이유는 일반적으로 국세는 신고 납부 세목임에 비해 지방세는 지자체에서 부과하는 세목이기도 하고, 양도세나 종부세등 국세에 비하여 그 세율이 낮고 부담이 상대적으로 적기 때문이기도 했다.

 

그러나 최근 부동산 관련 세법의 개정으로 주택의 경우 취득시 기존 보유주택 수, 면적, 취득가액등 조건에 따라 취득세율이 최대 12%에 이르며, 법인의 경우도 최대 9.4%에 이르는 고율의 세율을 적용받음에 따라 부동산의 취득시 이제는 취득세 예상 세액에 따라 그 영향이 매우 커질 수 밖에 없을 것으로 보인다.

 

이번 칼럼에서는 취득세 관련 내용 중 이미 크게 이슈가 되었던 개인 주택 취득과 관련된 부분이 아닌 법인사업자의 부동산 취득시 취득세 중과대상에 대하여 살펴보고자 한다.

 

법인사업자의 취득세율은 710대책이후 주택과 주택 외로 구분하여 주택의 경우 무조건 12%를 적용받으며, 주택외의 경우 취득유형에 따라 3.16%~4.60%를 적용 받으나 중과대상이 되는 경우 9.4%까지 취득세율이 높아지게 된다.

 

다만, 주택의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 및 공공주택 특별법에 따른 주택임대사업자의 경우 중과대상에서 제외될 수 있으며 주택외의 경우 지방세법시행령 제26조 대도시 법인 중과세의 예외 대상 업종을 제외하고는 다음 2가지 요건을 모두 갖춘 경우 취득하는 부동산에 하여 취득세가 무조건 중과된다고 보면 된다.

 

그 2가지는 첫째, 과밀억제권역 내 본, 지점의 설립이고 두 번째는 설립 5년 이내의 법인이다. 즉, 과밀억제권역 내에서 설립한지 5년 이내의 법인은 부동산 취득 시 해당 부동산의 성격, 용도와 상관없이 취득세가 중과된다는 것으로 반대로 보면, 과밀억제권역 내 본, 지점 설립 5년 이후 부동산의 취득이나 5년 이내 법인이라도 본, 지점의 설립을 과밀억제권역 밖에 설립하였다면 취득세 중과를 피할 수 있다는 의미이다. 물론 취득하는 부동산은 과밀억제권역 내 소재할 경우 중과이며, 위 2가지 모두 해당하는 법인이라 하더라도 취득하는 부동산이 과밀억제권역 밖이라면 원칙적으로 중과대상이 아니다.

 

이해를 쉽게 하기 위해 예를 들어보자면, 만약 A법인이 과밀억제권역 내에 본점, 지점을 설립하고 설립 5년 이내 과밀억제권역 내와 과밀억제권역 밖에 각 각 건물을 취득했다면 과밀억제권역 내 건물은 중과대상이며, 밖은 중과대상이 아니다.

 

반대로 A법인이 과밀억제권역 밖의 지역에 본점 및 지점이 있고 과밀억제권역 내에 설립 5년내 건물을 취득하였다면 어떻게 될까? 이 경우는 취득한 부동산의 성격에 따라 달라지게 된다. 건물을 취득하는 순간 A법인은 어떤 목적이던 해당 건물에 대하여 지점 사업자등록을 할 경우 설립 5년 이내 과밀억제권역 내 본,지점 설치가 되므로 그 순간 위 두가지 조건을 모두 갖추게 되므로 해당 건물에 대한 취득세는 중과되는 것이 맞다.

 

그러나 만약 지점이라고는 하지만 해당 물건이 임대목적으로 지점을 설립하지만 업종이 임대업이고 건물 내 별도의 직원을 두지 않거나 위탁관리 하는 등 해당 지점에 별도의 인적, 물적설비를 갖추지 아니하고 단순히 임대를 한다면 중과대상이 아니다.

 

보통 부동산임대업 법인의 경우 이 조항을 활용하여 과밀억제권역 밖에 본점 설치 후 과밀억제권역 내 부동산을 취득하여 중과를 피하는 전략을 취하기도 한다. 중과를 피하기 위한 또하나의 일반적인 방법은 과밀억제권역 내 설립 5년 이상 된 법인을 인수하는 것인데 지방세법시행령 제27조에서 대도시 부동산 취득의 중과세 범위와 적용기준을 열거하면서 살아있는 법인이라 하더라도 법인 인수일 이전 1년 이내에 휴업 또는 폐업 중 재개업한 경우나 인수일 이전 2년 이상 사업 실적이 없는 사실상 휴면 법인, 인수일 전후 1년 이내에 인수법인 임원의 100분의 50 이상을 교체한 법인은 설립 5년 이상 된 법인이라도 여전히 중과세를 적용하므로 이 부분도 충분히 고려할 필요가 있다. 취득세의 세부담이 상당히 늘어난 만큼 부동산 취득시 조세전문가를 통한 충분한 상담으로 예상치 못한 손실이 발생하지 않기를 당부드린다.




*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
 

저자

 

세무칼럼, 조휘래, 취득세, 부동산, 과밀억제권역

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