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[세무칼럼] 2021년부터 1세대 1주택 비과세에 대한 보유기간의 산정이 바뀐다(2)
조휘래 세무법인 열림 팔달지점 세무사
2021-01-06 14:21:52최종 업데이트 : 2021-01-06 14:59:39 작성자 :   e수원뉴스 윤주은

세무칼럼

 

지난 9월 "2021년 1세대 1주택 비과세에 대한 보유기간의 산정이 바뀐다" 라는 제목의 칼럼을 게재 했었다. 당시 주요 요지는 2021년부터는 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건에서 보유기간의 기산일이 마지막 주택을 매도한 날로부터 시작된다는 것이었다.

 

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 기본 요건은 취득일로부터 2년 이상 보유요건이 있는데 이 보유기간의 산정을 마지막 주택을 매도한 날로부터 기산한다는 것이었다.

예를 들어, 2010년 10월 5일에 취득한 A주택이 있는 상태에서 2015년 12월 10일에 다른 B주택을 취득하였다고 가정하자. 이 경우 A주택을 B주택의 취득일로부터 3년 내 매도 시 A주택은 취득일로부터 1년 이상 보유한 상태에서 대체주택(B)을 취득하였고 대체 주택(B)을 취득한 날로부터 3년 내 A주택을 매도 시 A주택은 취득일로부터 2년 이상 보유요건도 충족하였으므로 일시적 1세대 2주택으로 비과세요건에 해당하게 된다. 당연히 양도소득세는 없다. 물론 매도가 9억 이상 고가주택일 경우 매도가 9억에 대한 양도차익에 대한 비과세가 가능하다.

 

그런데 B주택을 취득한 날로부터 3년 내 A주택을 매도하지 않았을 경우는 어떻게 될까?

만약 A주택을 2020년 6월 30일에 매도하였다면 A주택은 1세대 2주택이 되므로 양도차익에 대해서 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 여기까지는 논란이 없으나 A주택 매도 후 B주택의 비과세 가능 여부에 문제가 있었다.

A주택을 2020년 6월 30일에 매도한 경우 이제 B주택 1채만이 남아 1세대 1주택이다.

B주택은 2015년 취득하였으므로 2년 이상 보유한 상태이고 1세대 1주택이 명확하다.

그러나 2021년 개정된 세법에서는 2021년 1월 1일부터 1세대 1주택 비과세 판단 시 해당 주택의 보유기간의 기산을 마지막 주택의 매도일 부터 기산하게 되어 있기 때문에 이 법조문을 그대로 해석할 경우 마지막 매도한 A주택의 매도일 2020년 6월 30일부터 2년의 보유기간을 다시 산정 할 경우 2022년 6월 30일이 지나야 B주택의 비과세 요건이 충족되게 되는 것이었다.

 

같은 상황에서 만약 B주택을 2020년 12월 31일까지 즉, 개정된 세법 적용 전에 매도 시에는 보유기간의 기산일이 당연히 원래 취득일인 2015년부터 적용되므로 비과세가 된다는 것이었다. 지난 칼럼에서 이 부분에 대해 같은 상황에서 단 며칠의 차이로 양도소득세 과세 및 비과세가 뒤바뀌는 아이러니한 상황이 연출된다고 지적하였다.

 

법 해석의 논란이 될 수 있는 부분은 바로 이 부분. 1세대 2주택인 상황에서 2021년 1월 1일 이전 즉, 2020년 12월 31일 이전에 1주택을 매도하여 2021년 1월 1일 기준으로 1주택만 남게 된 상황에서 개정된 세법을 적용할 때 2021년 1월 1일 기준 남아 있는 1주택의 보유기간 기산을 원래의 취득일부터 볼 것이냐 아니면 마지막 주택을 매도한 날로 볼 것이냐 하는 것이다. 위 예시의 경우 B주택에 대하여 원 취득일인 2015년 12월 10일로 볼 것인지 A주택 매도일인 2020년 6월 30일부터 기산할 것인지에 대한 것이었다.

 

그동안 과세관청의 입장은 2021년 1월 1일 기준 1주택이라 하더라도 A주택을 매도한 2020년 6월 30일부터 B주택의 보유기간을 기산하여야 하므로 B주택의 경우 2022년 6월 30일 이전에 매도 시 1세대 1주택 비과세 기본 요건인 2년 이상 보유 요건을 충족하지 못하여 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없다는 것이었다. 물론 비과세를 적용받지 못하는 것일 뿐 양도소득세를 계산할 때 장기보유 특별공제 적용을 위한 보유기간 계산 시에는 원 취득일인 2015년 12월 10일부터 기산하는 것이다.

 

그러나 이는 법 적용에 있어 커다란 문제가 있었다. 우선 2021년 1월 1일부터 적용되는 개정된 해당 세법은 2021년 1월 1일 현재 1세대 2주택자를 전제로 봐야하는 것이 법 취지상 맞는 것으로 보이는데 이미 2021년 1월 1일 현재 1주택자에게도 확대 적용하는 것은 법에서 인정하지 않는 불리한 소급효를 적용하는 것이 아니냐는 것이다. 또한 동일한 상황에서 2020년 12월 31일까지 매도 시와 2021년 1월 1일 매도 시 단 하루의 차이로 동일한 물건 동일한 소득에 대한 양도소득세액이 달라짐에 따른 조세형평성의 문제도 야기할 수 있다. 그리고 마지막 남은 1주택에 대해서 개정 전 세법으로는 언제 매도하여도 과세가 되지 않을 것을 개정된 세법에 의해 2년간 매도가 금지되는 과도한 재산권 침해 문제 등도 발생될 수 있었다.

 

이에 과세관청은 개정된 세법의 시행 전 이러한 문제를 검토하여 법 적용에 있어 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택자인 경우 해당 주택의 보유기간 산정은 원 취득일부터 기산하는 것이라는 해석을 공식적으로 발표함에 따라 그동안 제기되었던 보유기간 산정에 대한 논란을 정리해주었다.

 

결국, 1세대 1주택 비과세에 대한 보유기간의 산정은 마지막 주택을 양도한 날부터 기산한다는 규정은 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택자에게는 적용하지 않는 것이라 하겠다.



*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
조휘래 세무사

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