본문바로가기본문 바로가기하단 바로가기

상세보기
[세무칼럼] 공익사업법에 의해 양도하는 토지의 양도소득세
조휘래 세무사
2021-04-01 18:17:36최종 업데이트 : 2021-04-01 18:17:36 작성자 :   e수원뉴스

세무칼럼

 


얼마 전 LH 직원들의 땅 투기 스캔들이 터지면서 대한민국 전체가 시끄럽다. 단순히 시끄러운 정도가 아니라 날이 갈수록 들끓고 있는 국민적 공분은 쉽게 가라앉을 것 같지가 않다. 이에 정부에서는 재발방지책을 연일 쏟아냄과 동시에 일부 공직자 혹은 공기관 직원의 일탈에 따른 부당이익을 환수 또는 몰수를 위한 방안도 모색하고 있다. 이들의 미공개 정보를 활용한 부당이익이 정말 실현된다면 열심히 노력하며 오늘을 살아가는 대다수의 국민들은 물론 LH등 관련 종사자들도 상대적 박탈감과 상처를 치유하기 힘들 상황이다.

 

사실 이러한 내부정보를 활용한 투기의 행태가 비단 이번 광명, 시흥 지역의 3기 신도시 예정지에서만 일어난 것은 아닐 것이다. 우리는 표면화되지 않았을 뿐 그동안 사회에 만연해 있던 일상의 한 부분이었음 알고 있다. 어쩌면 수십 년간 아무런 문제의식 없이 자행되어 온 관행이 이제라도 중대한 범죄행위로 문제 제기가 되고, 공론화 되며, 이를 방지하기 위한 법 규정이 정비되고 있는 것에서 대한민국이 좀 더 공정한 사회로 나아가고 있고, 반칙 없는 세상으로 변화하고 있는 과정에서 몸살을 앓고 있는 것이라고 위안 삼을 수도 있지 않을까? 부디 그러하길 간절히 기도해본다.

 

이번 LH발 부동산 투기 스캔들에 어떤 이들은 미공개 정보를 활용한 땅 투기도 결국 몇 배의 시세차익을 거두더라도 높은 세율의 양도소득세 과세로 인하여 상당 부분 세금으로 납부를 하게 되는 것 아니냐고 되묻기도 한다. 맞다. 이번 3기 신도시 예정지 주변 땅을 기준으로 봤을 때 그 투기 대상이 대부분 농지이고(나대지도 마찬가지긴 하다.) 실제 소유주가 농사를 짓지 않는 농지는 비사업용토지로 보아 양도소득세가 중과되는 구조이니 매우 높은 세율의 양도소득세를 적용받아 시세차익의 절반이상 양도소득세로 납부하여야 할 수도 있다.

 

농지 양도시 사업용토지로 인정받기 위해서는 기본적으로 재촌 및 자경 요건을 반드시 갖추어야 한다. 즉, 토지 소유주 본인이 직접 농사를 지어야 하며, 농지 인근에 거주를 하여야 한다. 거기에 소득요건이 있어서 실제 농사를 지었다 하더라도 연간 소득금액(근로자인 경우 급여총액)이 3700만원이 넘으면 해당 연도는 자경을 인정하지 아니한다. 결국 LH에서 근무중인 직원은 기본적으로 재촌 및 자경요건을 충족하기 어렵기 때문에 무조건 농지의 양도는 비사업용토지의 양도로 양도소득세가 중과될 수 밖에 없다.

 

그런데 양도소득세법에는 무조건 비사업용토지에서 제외하여 중과세율이 아닌 일반 양도세율을 적용하여 과세하는 경우가 있다. 3기 신도시 지정에 따라 국가에서 공익사업법에 따라 강제수용하는 토지가 그 중 하나이다.

 

이번 3기 신도시 예정지를 놓고 이를 설명해보면 이렇다. 보통 농지는 아무나 취득할 수는 없다. 농지는 농민만이 취득할 수 있으므로 토지거래허가를 받아야만 한다. 그렇다고 꼭 농민만이 취득할 수 있는 것은 아니고 일반 직장인들처럼 전문 농업인이 아니더라도 농지 취득 후 어떠한 작물을 농사하겠다는 계획서만 제출하면 농지취득자격증명이 발급된다. 즉, 농민이 아닌 일반인 누구나 사실 농지를 취득할 수 있는 구조가 되어 버렸다. 물론 농업계획서를 제출 후 취득자격증명을 발급받고 농지 취득 후 반드시 계획대로 이행할 강제규정도 사후관리도 없는 것이 현실이다. 이번 투기도 그렇게 농민이 아닌 일반인이 자유롭게 농지를 취득할 수 있었다.

 

그렇게 취득한 농지가 2년 후 국가에서 3기 신도시 지정에 따라 공익사업법에 따른 수용을 발표하고 사업인정고시를 한다면 해당 토지는 재촌 자경여부에 상관없이 무조건 사업용토지로 보아 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

 

사업인정고시일이란 "국토나 주택 따위를 개발할 때 국가 공인의 기관에서 공식적인 문서로 지정하는, 개발 사업의 시작일. 개발과 관련된 보상 따위의 문제에서 기준일이 된다."라고 정의한다. 즉, 3기 신도시 위치를 발표하였을 때 이미 해당 지역 토지의 가격은 폭등할 가능성이 높아졌지만 아직 구체적인 개발 사업의 시작일인 사업인정고시일이 공식적으로 나온 것은 아니다. 결국 이후 사업인정고시일이 발표되면 그 날로부터 과거 소급하여 2년 이전 취득한 토지는 무조건 사업용토지가 되며, 양도소득세 중과를 피함과 동시에 수용시 현금보상이냐 채권보상이냐에 따라 10~20%의 추가 세액감면까지 적용 받게 된다.

 

언론보도를 보면 토지 소유주들이 농지에 각종 묘목을 잔뜩 심어놓은 것을 볼 수 있는데 토지보상과는 별도로 토지 위의 묘목 등 소유자산은 지장물로 별도로 가격을 산정하여 보상을 받는데 보통 이러한 지장물은 양도소득세 과세대상에서도 제외되기 때문에 수용보상의 경우 막대한 시세차인은 물론 양도소득세 절세효과도 어마어마하다. 이래서 3기 신도시 예정지에 투기한 그들에게 프로 내지 선수들이라 하는건가보다.

 

죄는 미워해도 사람은 미워하지 말라 했다. 공정사회를 만들어 가는 것이 당연하지만 그 과정에서 또 다른 희생이나 상처가 생기지 않고 잘 치유되길 바래본다.



*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
 

저자약력

 

세무칼럼, 조휘래, 공익사업법, 토지양도소득세

추천 0
프린트버튼캡쳐버튼
공유하기 iconiconiconiconiconicon

독자의견전체 0

SNS 로그인 후, 댓글 작성이 가능합니다. icon icon


 

페이지 맨 위로 이동