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[세무칼럼] 1세대 1주택 비과세 (두번째 이야기)
2021-11-16 10:44:15최종 업데이트 : 2021-11-18 14:56:25 작성자 :   e수원뉴스

세무칼럼

 

이번 칼럼에서는 1세대 1주택 비과세에서 일시적 2주택 즉, 대체주택 취득에 따른 1세대 1주택 비과세 특례에 대해 정리를 해보고자 한다. 물론 대체주택 비과세 특례의 적용 대상 여부도 워낙 다양한 케이스가 존재 할 수 있으며, 사안에 따라서는 판단에 신중을 가해야 하는 경우들이 상당히 많기 때문에 모든 부분을 설명할 수는 없으므로 이번 칼럼에서 설명하는 것으로 판단이 애매한 경우라면 반드시 세무전문가를 통한 상담이 중요할 것이다.

 

대체주택 취득에 따른 1세대 1주택 비과세 특례는 1주택을 보유하고 있는 소유자가 새로운 주택을 취득하여 거주지 이전을 함에 있어 부득이 일시적으로 2주택자가 되는 경우 일정 기간동안 1주택자의 지위를 유지하여 줌으로써 일반적인 1세대 1주택자의 경우와 과세형평을 유지하여 주기 위함이다.

 

이러한 대체주택의 취득에 따른 1세대 1주택 비과세 특례는 소득세법 시행령 제 155조를 따른다. 소득세법 시행령 제152조에 1세대의 범위와 제154조에 1세대 1주택의 범위를 규정하고 있으므로 1세대 1주택 비과세 규정은 소득세법 시행령 152조에서부터 155조의 법 조항을 토대로 판단할 수 있을 것이다.

 

대체주택의 취득에 따른 종전 주택 비과세를 적용 받기위한 가장 기본적인 사항은 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 경과한 상태에서 신규 주택을 취득하여야 한다. 또한 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 해당 주택을 2년 이상 보유한 상태에서 양도하였을 경우 적용 받을 수 있으므로 신규 주택 취득 후 종전 주택을 양도할 때 종전 주택의 보유기간이 2년 이상이 되어야 한다. 그리고 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택을 양도하면 된다.

 

다만, 신규 주택의 취득시기에 따라 종전 주택의 비과세 특례를 받기 위한 종전 주택의 양도시기가 달라진다. 신규 주택을 취득하는 시점에 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정지역에 해당할 경우 신규 주택을 2018. 09. 13.까지 취득한 경우는 변동 없이 종전 주택을 3년 내 처분하면 되지만 2018. 09. 14.부터 2019. 12. 16.까지 취득 할 경우에는 종전 주택을 2년 내 처분하여야 하며, 2019. 12. 17. 이후 신규 주택을 취득할 경우에는 종전 주택을 1년 내 처분하여야 할 뿐만 아니라 신규 주택으로 전입까지 완료하여야 한다. 이 때 신규 주택의 취득은 실제 잔금지급 또는 소유권이전등기일외에 이미 계약이 체결되고 계약금이 납부되었다면 그 시점을 기준으로 종전 주택의 처분시점을 판단하면 된다.

 

기재부에서 2021. 11. 02.자로 대체주택의 1세대 1주택에 관한 질의회신 서면답변이 올라왔다. 해당 답변은 그동안 대체주택 비과세를 적용하여 주택을 처분하고 비과세 적용을 받았을 경우 남아있는 신규 주택의 보유기간 기산일은 언제로 보아야 하는가에 대한 명확한 기준이 제시되었다는 점에서 매우 의미가 있다.

 

해당 서면답변이 상당히 의미가 있는 이유는 법령의 해석 및 비과세 판단에 있어 대체주택의 양도에 따른 비과세 적용 후 남아있는 주택의 보유기간 기산일을 최초 취득일자로 볼 것이냐 그렇지 않으면 마지막 주택을 처분한 다음날부터 기산할 것이냐에 따라 최종 1주택의 비과세 가능여부 및 또 다른 신규 주택 취득 시 대체주택 비과세 적용 가능여부 등에 상당한 이견이 존재할 수 있고 논란이 가중되고 있는 상황이었기 때문이다.

 

현 세법에서는 2021. 01. 01. 기준으로 2주택 이상자의 경우 그 중 하나의 주택을 양도할 경우 남은 주택의 보유기간의 계산은 최종 주택 양도일부터 계산하게 되어 있다. 다만, 2주택자로서 대체주택 비과세 특례에 해당하는 경우에는 제외한다고 되어 있으므로 일시적 2주택자의 상태일 경우 종전 주택을 처분하더라도 남아있는 주택의 취득일이 다시 계산되는 것은 아니라 본래의 취득일이 그대로 인정되는 것이다. 문제는 법령 하단의 단서조항에 2021. 01. 01. 기준으로 다주택자가 주택을 모두 처분하고 최종 1주택이 된 상태에서 신규주택을 취득하는 경우에는 마지막 주택을 처분한날로부터 최종 1주택의 보유기간을 다시 계산하게 되어 있다보니 2021. 01. 01. 현재 일시적 2주택으로써 2주택자인 경우에도 종전 주택 처분하여 비과세를 적용 받은 후 남아있는 최종 1주택 상태에서 다시 신규 주택을 취득하였을 때 기존 주택의 취득 및 보유시점을 최종 1주택이 된 날부터 계산하는 것이라는 의견과 일시적 2주택의 경우 다주택자가 아닌 1주택자로 인정하는 것이므로 보유기간의 계산을 다시 하는 것은 아니다라는 의견으로 나뉘어 있었던 것이다.

 

결론적으로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 일시적 2주택자의 경우 종전 주택 비과세 후 신규 주택의 취득시점이 달라지는 것이 아니라 최초 취득시점부터 계산된다고 보면 된다. 다만, 같은 일시적 2주택에 따른 비과세 대상 주택의 경우에도 그 시점과 기존 주택의 처분 시점에 따라 보유 중인 주택의 보유기간 계산 시점이 완전히 달라 질 수 있으므로 명확한 판단을 위한 조세전문가로부터의 사전 상담은 반드시 받아보는 것이 좋겠다.


* 본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
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