[세무칼럼] 주택 취득에 따른 취득세 및 취득세 중과 대상에 대하여

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[세무칼럼] 주택 취득에 따른 취득세 및 취득세 중과 대상에 대하여 조휘래 세무사 2022-08-25 15:52:40최종 업데이트 : 2022-08-25 15:52:24 작성자 : e수원뉴스
직전 칼럼에서 취득세 과세표준 및 중과세율 등에 대하여 알아봤었다. 그리고 이어지는 이번 칼럼에서는 앞서 언급했듯이 취득세 중과대상 2주택, 3주택 이상의 경우와 일시적 2주택의 경우 중과배제 규정 및 주의점 등에 대해 큰 틀에서 언급 해 보고자 한다. 일반적인 취득세 부담액은 전체 주택 매입금액 대비 그리 비중이 크지 않았지만 1세대 2주택 이상 다주택자의 경우 1주택자가 부담하는 1~3%의 취득세율(지방교육세, 농어촌특별세 등 부수세금 제외)대비 8% 내지 12%의 고율의 세율을 적용받음으로써 예상치 못한 상당한 추가 부담을 야기할 수 있기 때문에 반드시 사전에 고려하여야 한다. 취득세 중과대상 판단 시 2주택이냐, 3주택이냐의 기준은 기존 주택과 새로 취득하는 주택을 포함하여 판단하게 된다. 2020. 7. 10. 정부는 부동산 대책을 발표하면서 다주택자에 대한 취득, 보유, 처분 전 단계에 걸쳐 부동산세제를 강화하였다. 그러면서 취득단계에서 다주택자가 취득하는 주택에 대해 8% 또는 12%의 취득세 중과세율을 2020. 8. 12. 취득분부터 적용하는 것으로 세법을 개정하였다. 이로인해 2020. 8. 12.부터 취득하는 주택의 경우 무주택자가 1주택을 취득하는 경우 종전대로 1%~3%(취득가액 6억이하 1%, 6억초과 9억 이하 1.01%~2.99%, 9억 초과 3%)를 적용하며 새로 취득하는 주택을 포함하여 2주택자의 경우 해당 신규 취득 주택이 조정대상 지역이라면 8%, 비조정대상 지역이라면 여전히 1~3%의 취득세율을 적용받는다. 신규 취득주택을 포함하여 3주택자의 경우 취득주택이 조정대상지역이라면 12%의 취득세율이 적용되며, 비조정대상지역이라면 8%를 적용받는다. 그리고 4주택 이상 해당시 취득주택의 조정지역대상 여부와 상관없이 12%의 취득세율을 적용받게 된다. 다만, 상당히 높은 취득세 중과세율의 적용을 배제 받을 수 있는 주택에 대한 규정을 따로 두었는데 이는 투기목적이 없거나, 공익목적으로 취득하는 주택에 대하여는 무조건 기본세율(1~3%)를 적용하겠다는 의미이다. 일반적인 주택 취득자의 경우 공익목적으로 취득하는 경우는 매우 예외적인 경우이므로 투기목적이 없는 경우에 대해 살펴보면, 먼저 주택공시가격 1억원 이하의 주택을 취득하는 경우가 있다. 만약 지분이나 부속토지만을 취득하는 경우라면 취득하는 지분등의 공시가격을 기준으로 판단하는 것이 아니라 전체 주택가격으로 판단함을 유의해야 한다. 그리고 이러한 소형 주택이라 하더라도 정비구역으로 지정, 고시된 지역, 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외된다. 두 번째로 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택의 경우도 기본세율을 적용받을 수 있다. 이에 해당하여 취득세 중과를 배제 받고자 하는 경우 취득단계에서의 입증과 일정기간 이상 계속적으로 운영하여야 하는 등 사후관리가 있으므로 잘 살펴보아야 할 것이다. 세 번째로 일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제 규정이 있다. 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 양도세 비과세 규정에 따라 종전주택을 기간 내에(1년 혹은 3년) 처분하는 경우에도 2주택자가 조정대상지역 주택 취득에 따른 취득세 중과세율(8%)가 아닌 기본세율(1~3%)를 적용받을 수 있다. 다만, 일시적 2주택에 따른 대체주택 양도세 비과세규정의 경우 종전주택의 처분 시기를 신규주택 취득시점에 기존주택과 종전주택이 모두 조정대상 지역에 소재할 경우 반드시 종전 주택을 1년내 처분 및 신규 취득 주택으로 전입까지 하여야 하지만, 양도세 중과 한시배제 조치에 따라 2022. 5. 10.부터 2022. 5. 9. 까지 처분 주택의 경우 그 기한을 2년으로 적용하므로 취득세 중과배제 역시 이에 따라 적용한다. 일시적 2주택자의 기한 내 처분에 따른 중과배제를 적용받는 처분의 범위를 보면, 양도, 증여, 멸실로 규정하고 있으며 용도변경, 세대분리는 처분의 개념에 포함하지 않으므로 반드시 주의하여야 할 것이다. 일시적 2주택자를 이유로 취득세 중과의 적용을 피하게 되면 기한내 종전 주택의 처분 등 그 요건을 갖추었는지 사후관리를 하게되며, 종전주택을 일시적 2주택기간 동안 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 결국 2주택자 중과세율 8%를 적용하여 기존에 납부한 기본세율에 따른 취득세와의 차액을 추징하게 되며 이때 과소신고에 따른 가산세 및 납부지연 가산세를 포함하여 추징하게 된다. 이밖에도 중과세율 적용배제 주택은 노인복지주택, 등록문화재주택, 농어촌주택, 사원용주택, 주택신축목적 취득 주택 및 주택시공자 취득 주택등도 있으며, 오피스텔, 조합원 입주권, 주택분양권의 경우에도 취득 시점에 따른 주택수 포함등 별도 규정이 있으므로 주택의 취득을 계획중이라면 취득하는 주택으로 인해 혹시 취득세 중과대상이 되는 것은 아닌지 꼭 전문가와의 상담을 당부드리고 싶다. 0
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