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[세무칼럼] 임대주택에 대한 종합부동산세에 대하여
조휘래 세무법인 열림 팔달지점 세무사
2020-08-28 11:14:12최종 업데이트 : 2020-09-14 13:31:17 작성자 :   e수원뉴스
임대주택에 대한 종합부동산세에 대하여

임대주택에 대한 종합부동산세에 대하여
 

지난 칼럼에서 6.17 세법개정과 7.10 보완대책 발표에 따른 정책변화에 대한 이야기와 종합부동산세, 특히 임대주택 보유 법인의 종합부동산세의 파급효과에 대하여 언급하였다.

 

세법개정안이 발표되고 예상보다 훨씬 빠르게 국회에서 법이 확정되면서 많은 주택임대사업자들의 질문공세를 받아야 했다. 그 중에서도 이미 언급했듯이 이번 세법 개정으로 보유세 특히 종합부동산세율의 엄청난 인상으로 가장 부담이 커질 것으로 보이는 법인 주택임대사업자의 상담요청은 지난 몇 주간 족히 10년치의 상담을 진행한 것 같다.

 

이에 이번 칼럼에서는 개정된 임대주택에 대한 종합부동산에 대하여 알아야 할 부분에 대해 좀 더 명확히 안내가 필요할 것 같다.

 

개정된 종합부동산세법은 2021년부터 적용된다. 원래 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유자의 주택에 대하여 공시가액을 기준으로 종합부동산세 과세대상 및 납부세액이 결정된다. 개정세법이 6월 1일 이후 확정되었기 때문에 실질적으로는 내년 6월 1일 기준으로 적용되는 것이다.

 

임대주택에 대한 종합부동산세율은 직전 칼럼에서 이미 안내를 했으니 이에 대해서는 생략하고 임대주택 중 핵심 관심사인 종합부동산세 비과세 대상, 즉 합산배제 임대주택에 대하여 설명하고자 한다.

 

임대주택에 대한 비과세는 단기임대주택과 장기임대주택, 그리고 임대사업자 등록시점 및 임대주택의 취득유형에 따라 차이가 있다.

 

우선 기존 단기임대주택의 경우 2018. 3. 31. 까지 등록한 주택으로 5년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수등 조건을 충족하는 경우 종합부동산세 과세 대상에서 제외 되었다. 여기서 중요한 것은 단기 임대라도 5년 이상의 요건이다. 기존 지자체 주택임대 사업자 등록은 4년 단기임대와 8년 장기임대를 선택할 수 있었기 때문에 4년 단기임대를 선택한 경우 종합부동산세 비과세 대상이 아니다. 이에 2020. 07. 11. 이전 단기를 장기로 전환하는 경우에는 혜택이 가능하며, 그 이후 전환이나 기존 4년 단기 임대주택의 경우 의무기간 종료 후 자동 말소 될 예정이라 종합부동산세 비과세 대상에서 제외되며 그나마도 개정된 종부세법에서는 단기임대주택의 비과세 조항을 폐지했다.

 

장기임대주택의 경우 기존 8년 이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등의 요건에 10년이상으로 임대기간이 연장됨에 따라 2020. 7. 11. 이전 10년이상으로 전환하는 경우 혜택이 유지될 수 있다. 그러나 장기임대주택 중 장기일반 민간 임대주택 중 아파트 매입임대주택은 제외되는 것으로 개정되었음을 유의해야한다.

 

그리고 개정전 종부세법에서도 임대주택에 대한 종부세 비과세에서 제외되는 주택이 있었는데 1세대가 주택을 보유한 상태에서 세대원이 '18. 9. 14. 이후 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반 매입임대주택과 법인이 조정대상지역에서 '20. 6. 18. 이후 등록하는 장기일반 매입임대주택이 이에 해당하며, 이 규정은 개정된 세법에서도 동일하게 유지된다.

 

결국 종합해보면 개인, 법인 상관없이 개정된 세법에서는 단기임대(5년이상) 주택에 대한 종부세 비과세는 폐지되었으므로 비과세를 적용받기 위해서는 10년이상 장기임대주택으로 등록하는 것을 선행 조건으로 한다.

 

그리고 임대주택의 취득유형이 매우 중요하다고 볼 수 있는데 현재 종부세 비과세 제외 대상은 매입임대주택을 대상으로 하고 있으므로 건설임대주택의 경우는 제재대상에서 빠져 있다는 것을 유념할 필요가 있다.

 

개인, 법인 구분없이 조정대상지역외의 장기일반 매입임대주택(10년)은 아파트를 제외한 일반

주택이나 주택으로 보는 오피스텔은 여전히 종부세 비과세 대상이 될 수 있다.

또한 개인, 법인 구분없이 직접 신축한 건설임대주택의 경우 장기 건설임대주택(10년)으로 등록한다면 조정지역 여부 구분없이 종부세 비과세 대상이 될 수 있다.

 

정부의 새법개정이 기존주택을 활용한 투기수요는 보유세 부담 상향등을 통해 억제함과 동시에 신규 주택 공급을 지속적으로 유도하고자 하는 일관된 정책이라 볼 수 있다.

*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

조휘래 세무사 저자 약력

조휘래 세무사 저자 약력

 

세무칼럼, 조휘래, 임대주택 종합부동산세

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