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[세무칼럼] 일시적 1세대 2주택자의 비과세 판단을 위한 기존주택 양도 기한에 관하여..
조휘래 세무법인 열림 팔달지점 세무사
2020-12-09 14:07:15최종 업데이트 : 2020-12-09 17:20:22 작성자 :   e수원뉴스 윤주은

세무칼럼

 


과거 어느 때보다 다사다난했던 2020년 한해도 이제 12월 한 달 밖에 남지 않았다.

올 한해는 정치, 사회, 경제 모든 분야에서 시끄럽지 않은 부분이 없다보니 올 한해가 유독 더 빨리 지나가는 것만 같다.

 

지난 칼럼 중에 1세대1주택 대체취득에 대한 이야기와 2021년부터 1세대 1주택 비과세의 보유기간 기산점에 관한 이야기를 한 적이 있다. 그런데 일시적 1세대 2주택자 즉, 기존 1주택자가 신규주택을 취득 후 기존 주택을 언제까지 매도하여야만 일시적 1세대 2주택자로서 기존 주택 양도 시 비과세 가능한지에 대한 질의는 끊이지 않고 더욱이 잘못된 정보를 가지고 이를 확인하기 위한 상담도 지속되고 있어 이에 대해 명확히 다시 정리를 한번 해보고자 한다.

 

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 우선 반드시 다음의 조건을 충족한다는 전제가 성립해야 한다.

1. 기존주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득하여야 한다.

2. 기존주택 취득 후 양도까지 보유기간이 2년 이상 이어야 한다.

3. 2017. 8. 3. 이후 취득하는 조정지역 내 주택의 경우 보유기간 2년 및 실거주기간도 2년 이상 요건을 충족해야 한다.

4. 위 1~3 모두 충족하는 상태에서 신규주택 취득 후 1~3년 내 처분 하여야 한다.

 

위 1~4의 조건 중 1~3이 모두 충족한다는 전제하에 그럼 기존 주택을 언제까지 처분하여야 하는지에 대해 일선에서 여전히 혼란이 가중되고 있는 것으로 보인다.

 

신규주택 취득 후 몇 년 내에 기존 주택을 처분하여야 비과세 적용을 받을 수 있는지는 신규주택의 취득시점과 해당 시점에 기존 주택 및 신규주택이 조정지역 내 적용을 받는 주택인지 아닌지에 따라 나뉜다.

 

일시적 1세대 2주택에 따른 기존 주택의 비과세 양도기간은 기본적으로 3년 내 이다.

그러나 신규 주택의 취득시점이 2018. 09. 14.부터 2019. 12. 16. 까지 취득하였고 그 취득시점에 기존주택 및 신규 취득 주택이 모두 조정지역 적용을 받고 있다면 신규 주택 취득 시점부터 2년 내 기존 주택을 양도하여야 한다. 만약 2019. 12. 01.에 신규 주택을 취득하였고 기존 주택이 비과세 요건을 모두 갖추었다면 2021. 11. 30. 까지는 반드시 양도하여야 비과세가 가능하다는 의미이다. 이 때 2019. 12. 16.까지 신규 취득은 해당 일 까지 이미 성립한 계약분 까지 적용 받는 것이며, 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 신규주택 취득 시점에 조정지역 등에 적용받지 않는 주택이라면 기존 주택의 양도는 3년 내로 적용받는 것이다.

 

2019. 12. 17.부터 신규 취득하는 주택의 경우 기존 주택은 1년 내 양도하여야 하며, 신규 취득 주택으로 취득일로부터 1년 내 세대원 전원이 전입도 완료 하여야 한다.

다만, 신규 주택을 2019. 12. 17. 이후 취득하였고 기존 주택과 신규 주택이 모두 신규 주택의 취득시점에 조정지역내 적용을 받고 있어 1년 내 기존 주택을 양도하고 전입을 완료하여야 함에도 취득한 신규주택에 임차인이 거주중이고 해당 임차인의 임대차계약기간이 1년이상 남아있다면 임차인의 임대차계약 종료일까지 기존 주택의 양도 및 신규주택 전입을 연장할 수 있지만 신규 주택의 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하며, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

 

정리한 것처럼 신규 주택의 취득시점(계약시점)과 신규 주택 취득시점에 기존 주택과 신규 취득 주택이 모두 조정지역내 적용 여부에 따라 기존 주택의 양도 기한이 1~3년으로 차이가 발생하므로 명확한 처분시점에 대한 판단을 통하여 절세 전략을 세심히 검토할 필요가 있다.

 

특히 2019. 12. 17. 이후 신규 주택을 취득하고 취득시점부터 1년 내 기존주택을 양도하여야 하는 경우 올해 개정된 임대차 3법에 의하여 신규주택 취득시 기존 임차인의 임대차계약기간이 남아있어 종료일까지 기다리는 상황에서 임차인의 계약갱신청구권의 사용으로 인하여 임차기간이 연장되어 기한 내 기존주택을 처분할 수 없거나 처분하였다 하더라도 신규 주택으로의 전입이 불가능하여 기존 주택 비과세 적용을 받지 못하는 경우가 발생 할 수 있으므로 이 점 각별한 주의가 요구된다.

 

또한, 신규 주택을 취득 후 해당 주택을 멸실하고 신축 후 등기를 하는 경우 신규 주택의 취득시점을 신축 등기일을 기준으로 1년 내 기존 주택을 양도하는 경우 비과세 가능한지에 대한 질의가 종종 있는데 이 경우 신규 주택 취득시점은 신축 후 등기시점이 아닌 최초 취득시점부터 기산됨을 유념해야 한다.

 

애초 취득시 기존 소유자가 주택을 멸실 후 나대지 상태로 토지만 매입하였다면 해당 토지에 주택을 신축하여 등기한 시점부터 신규 주택 취득이 되지만 매입 후 멸실 한다하더라도 최초 매입시 주택과 부수토지를 매입하였다면 신규 주택의 취득시점은 멸실 전 주택의 취득시점부터 기산되는 점도 꼭 기억했으면 좋겠다.

*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

조휘래 세무사 약력 및 사진

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