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[세무칼럼] 양도소득세 비과세 기준 상향 세제 개편안에 대해
조휘래 세무사
2021-06-25 07:48:08최종 업데이트 : 2021-06-25 07:47:56 작성자 :   e수원뉴스 윤주은

세무칼럼

 

지난 6월 18일 정부 여당에서 양도소득세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 것과 종합부동산세 부과 기준을 기존 9억원 초과에서 상위 2%로 하는 개편안이 여당안으로 확정 발표하였다.

 

부동산시장 안정화를 위한 정부의 강도 높은 대책들이 사실상 실패로 돌아감에 따라 그동안 양도세 완화를 통한 출구전략의 필요성을 수없이 주장했던 시장의 요구사항을 수용하는 듯 하다. 그런데 이번 개편안이 과연 양도소득세 부담을 줄여 주는 효과로 인해 공급을 늘려주는 역할을 할 수 있을지 한번 따져볼 필요가 있을 것 같다.

 

언론에서는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향함에 따라 비과세 기준이 상향된 개편안이라는 부분에 초점을 두어 보도하고 있다.

 

우선 기존의 1세대 1주택자의 비과세 규정을 간단히 살펴보면 매매가 기준 9억원 이하의 주택인 경우 취득일로부터 2년 이상 보유 및 실거주 기간 2년 이상(조정지역 이상의 경우) 의 조건을 충족하면 양도소득세가 비과세 되며, 9억원을 초과할 경우 그 초과분에 대한 양도차익을 계산하여 해당 양도차익에 장기보유 특별공제를 적용하여 차감 후 과세표준을 기준으로 양도소득세율(6%~24% 누진세율 적용 및 주민세 10% 별도)을 적용한다.

 

2020년 까지는 실거주 기간과 상관 없이 10년 이상 보유하였다면 최대 80%까지 장기보유 특별공제가 적용되었으며, 2021년 1월 1일부터 양도분에 대해서는 10년 이상 보유하였다는 전제하여 보유기간에 대해 40%, 거주기간에 대해 40%씩을 나누에 적용하게 개정되었다.

 

예를 들어, 10억원에 취득한 1세대 1주택을 12년을 보유하였고 그중 5년을 실거주 후 매매가 20억원으로 양도할 경우 매매가 9억원 초과분인 11억원에 대해 과세대상이 된다. 최초 취득가액이 10억원이므로 취득원가는 비율에 따라 5억5천만원이 인정되기 때문에 과세대상 양도차익은 5억5천만원이 된다.

 

이제 장기보유특별공제를 적용하여야 하는데 2020년까지의 기준으로 보면 보유기간이 10년이상이므로 80%를 공제한 1억1천만원이 과세표준이 되며, 양도소득세 기본공제 250만원을 반영 후 양도소득세는 22,725,000원이 된다(주민세 10%별도).

 

그러나 2021년도부터 바뀐 장기보유특별공제율을 적용하면 보유기간은 10년 이상이므로 보유기간분에 대한 40%와 거주기간은 총 보유기간 중 5년이므로 20%를 적용한 총 60%를 적용받게 되므로 과세대상 양도차익은 2억2천만원이 된다.

 

기본공제 250만원을 차감 후 부담하여야 하는 양도소득세는 63,250,000원이 된다(주민세 10%별도). 동일한 조건의 물건에 대해 2020년도와 2021년도의 세금 차이는 대략 4천만원가량(주민세 10%별도)으로 2021년도부터 적용된 양도소득세법의 이러한 세금부담의 상승으로 공급의 부족으로 인한 부동산 시장의 과열양상은 더욱 심화된 경향을 무시할 수 없을 것이다.

 

이에 비과세 기준을 12억원으로 상향하는 개편안이 그대로 확정된다는 가정하에 정말 과도해진 양도소득세 부담이 완화되는 효과가 있을지 앞의 예를 기준으로 확인해봐야 한다.

 

이번 개편안을 잘 살펴보면 단순히 비과세 기준으로 9억원에서 12억원으로 상향한 것이 전부는 아니다. 만일 비과세 기준만 3억원을 상향했다면 상당한 양도세 완화효과가 맞다. 그러나 정부 여당의 개편안에는 비과세 기준금액 3억원 상향과 함께 장기보유특별공제율을 일부 낮추는 개편안이 함께 들어있는데 2021년도부터 적용하는 보유기간 40%와 거주기간 40%중 보유기간에 대한 장기보유특별공제율을 10년 이상 보유시 40%적용하는 공제율을 다시 양도차익에 따라 10%~40%까지 차등적용하게 되어 있는 것이다.

 

앞의 예를 기준으로 개편안을 적용해 보면 우선 과세대상 양도차익은 12억원까지 비과세이니 8억원이 된다. 취득원가를 비율에 따라 차감하면 과세대상 양도차익은 4억원이 된다.

 

우선 양과세대상 양도차익은 5억5천대비 1억5천만원이 줄어든다. 장기보유특별공제는 거주기간분 20%는 동일하고 보유기간분 역시 40%로 동일하므로 총 60%를 적용하여 과세표준은 1억6천만원이 되며, 양도소득세는 40,450,000원(주민세10%별도)으로 2020년 기준보다는 부담이 늘지만 2021년 비과세 기준 9억원일 때에 비하면 약 2천3백만원(주민세10%별도) 가량 분명히 양도세부담이 완화됨을 알 수 있다.

 

다만, 현 개편안은 보유기간 10년 이상의 경우 장기보유특별공제율이 40%이지만 양도차익에 따라 5억 미만의 경우 40% 그대로 적용하고 10억 미만의 경우 30%, 20억 미만의 경우 20%, 20억 이상의 경우 10% 적용을 하게 됨으로써 양도차익이 상당할 경우 오히려 양도소득세 부담이 가중될 경우도 분명히 존재한다.

 

양도차익이 9억9천만원일 때와 10억일 때 차익 1천만원 차이로 장기보유특별공제율이 10%가 차이가 나게 되면 세부담은 그 이상 늘어나게 되므로 차라리 1천만원 싸게 매도하는 것이 세금을 그 이상 확연히 줄일 수도 있는 상황이 된다.

 

1주택자 매도자라면 이제 단 1천만원이라도 더 받는 것이 유리한 것이 아니라 세금까지 고려하여 전략적으로 일부 매도가를 낮추는 것이 유리할 수 있다. 1천만원 더 받고 양도소득세가 3천만원 늘어나는 선택을 할 필요는 없지 않을까?


*본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.조휘래 세무사 사진 및 프로필

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