[법률칼럼] 주택 임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무화 혼선

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[법률칼럼] 주택 임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무화 혼선 임승택 변호사 2021-08-05 15:06:28최종 업데이트 : 2021-08-05 15:05:57 작성자 : e수원뉴스 윤주은
다시 전월세 시장에 혼선이 발생하고 있다. 그 이유는 올해 8월 18일부터 임대사업자가 기존 계약을 연장할 때 보증금 반환 보증 가입이 의무화되기 때문이다. 임대보증금 보증 가입 의무화는 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지한다는 취지에서 마련된 제도다. 작년 10월 18일 이후 신규 임대사업자부터 적용됐고 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 거쳐 올해 8월 18일 이후 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 보증에 가입하도록 했다. 결국 이달 18일 이후에는 모든 임대사업자에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화되는 셈이다. 언론보도에 따르면 국토교통부는 최근 임대사업자들에게 문자 메시지를 보내 보증 가입 의무를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 해당하는 형사처벌을 받을 수 있다고 안내하고 있다고 한다. 문제는 현실적으로 이를 이행할 수 없는 영세 임대사업자가 적지 않다는 데 있다. 즉, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 부채비율이 높은 영세 임대사업자에 대해선 보증 가입을 거부할 수 밖에 없기 때문이다. 이러한 상황에서 현재 국회에선 보증 가입 의무를 위반했을 때 지방자치단체가 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있게 하고, 주택 한 채당 3천만원 한도 내에서 보증금의 10%를 과태료로 부과할 수 있도록 한 민간임대특별법 개정안이 논의되고 있다고 한다. 사정이 이렇게 되자 국토교통부는 다시 8월 18일부터 바로 보증 가입 의무 위반 사업자에 대한 제재에 나서지는 않을 방침을 밝혔다고 한다. 국토교통부 관계자는 "임대사업자들이 부채비율을 낮출 수 있도록 계도 기간을 부여하는 방안 등을 검토 중"이라고 말했다. 노형욱 국토교통부 장관도 이에 대해 국회에서 "HUG 내부 규정 등을 손질하는 방안을 검토하겠다"고 발언했다고 한다. 부채비율이 높은 영세 임대사업자가 형사처벌을 면하기 위해서는 기존 부채를 갚거나 보증금을 낮춰야만 임대보증금 보증에 가입할 수 있다. 그렇지 않다면 영세 임대사업자가 보증금을 줄이고 월세를 높일 수 밖에 없는데 이럴 경우 세입자의 월세 부담이 커질 수 밖에 없다. 물론 임대조건 변경은 세입자가 거부하면 그만이지만 영세 임대사업자의 경우에는 이러지도 저러지도 못하는 파탄상황을 오롯이 감당해야 하는 처지에 내몰릴 수 밖에 없다. 이같은 상황은 아파트보다는 빌라 등 영세 임대주택에서 더욱 심각할 것이다. 아이러니하게도 아파트 시세가 최근 몇 년간 워낙 공시가격이 많이 올라서 부담이 덜하지만 빌라는 그렇지 못하기 때문이다. 정리해보면, 보증에 가입하지 못한 영세 임대사업자는 8월 18일 이후 현행법에 따라 형사처벌을 받거나, 개정논의 중인 민간임대특별법안에 따르더라도 임대주택 한채당 보증금의 10%를 최대 3천만원까지 과태료 부과처분을 당하고 등록 취소처분을 당할 수 밖에 없는 처지에 놓이게 되었다. 지방자치단체 입장에서는 형사처벌이 경찰에 수사의뢰를 해야 한다는 점에서 직접 나서기가 쉽지 않을 수 있지만, 과태료 부과처분의 근거 규정이 마련된다면 보다 직접적인 권한 행사가 가능하다. 하지만 다주택 임대사업자에게는 더 큰 타격이 될 수 있다. 일부 임대사업자들은 8월 18일 이전에 서둘러 갱신계약을 맺기도 한다. 인터넷 카페에는 최대한 계약을 서둘러 8월 18일 전에 장기 계약을 하는 방식으로 일단 급한 불을 끄고 제도 변경을 기다려 보자는 글도 보인다. 주거가 중요함은 누구나 안다. 그러나 이러한 주거도, 주거와 관련된 보증 가입도 모두 경제적 원리가 작동하는 거래행위일 수 밖에 없고, 특히 이러한 개인간 거래행위에 대한 정부의 개입은 한계가 있을 수 밖에 없다. 보증 가입이 불가능한 영세 임대사업자에게 보증 가입을 강제하고 그 불이행에 대하여 국가가 형벌권을 행사하는 것은 너무 지나치다는 생각이 든다. 마찬가지로 영세하여 보증에 가입하지 못한 사람에게 금전채무나 다름없은 과태료 부과처분을 하는 것도 이중의 경제적 부담을 지우는 것이라는 비판을 피하기 어렵다고 본다. 그렇다고 주택도시보증공사의 내규를 고쳐 부채비율이 높은 영세 임대사업자의 임대보증금 보증 가입을 받아주도록 한다면, 결국 주택도시보증공사에게 그 부실을 떠안으라고 하는 것과 다름없고, 향후 도덕적 해이 발생의 우려도 있다. 이러한 제반 사정을 감안하여 국회에서 다시 개정안이 논의되고 있다고 하니 그 결과를 관심있게 살펴볼 필요가 있다. *본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 임승택, 변호사, 임대사업자, 임대보증금, 법률, 0
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