본문바로가기본문 바로가기하단 바로가기

상세보기
[세무칼럼] 1세대 1주택 비과세
조휘래 세무사
2021-10-15 16:03:26최종 업데이트 : 2021-10-18 09:16:12 작성자 :   e수원뉴스

.

 


1세대 1주택 비과세 규정에서 가장 기본적인 사항만 다시 살펴보자면, 1세대 1주택은 1세대가 보유하고 있는 주택이 1채일 때 해당 주택을 양도하는 경우 매매가 9억원까지 양도소득세 비과세를 적용한다는 의미이다.

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 대 전제가 있는데 보유기간이 최소한 2년이상이어야 하며, 취득당시 조정지역에 해당하는 경우 보유기간 최소 2년에 실 거주기간도 2년이상을 반드시 채워야 한다.

 

2020년도에 1세대 1주택 비과세에 관해 9월 그리고 12월에 칼럼을 개제 했었다. 당시 주요 내용은 보유기간 산정에 관해 2021년부터 바뀌는 규정에 대한 이야기 였다.
 

이번 칼럼의 주제 선정에 대해 고민을 하던 지난 약 2주간 동안 1세대 1주택 비과세 관련 문의만 당장 기억하는 것만 여덟 번에 이른다. 대체주택관련 문의도 있었고 상속주택으로 인한 비과세 여부도 있었으며 입주권 및 분양권에 관한 문의도 있었고 장기임대주택과 관련한 비과세 문의도 있었다.
 

필자는 대한민국의 세법을 적용받는 대한민국 국민이라면 다른건 몰라도 최소한 내가 거주하고 있는 주택의 비과세 여부는 어느정도 예측이 가능해야하고 쉽게 판단할 수 있어야 한다고 생각한다. 하지만 지금의 세법은 그중에서 1세대 1주택 비과세 관련해서는 2018년부터 꽤나 여러차례 법률이 개정되고 단서조항이 추가되고 유권해석이나 판례가 변경되는 등 상당히 복잡하고 명확한 해석에 어려움이 많은 상황이 되어버렸다.
 

세법을 항상 끼고 사는 세무사들 조차 요즘은 동일한 상담건에 대해 다른 답변이 나오는 사례가 상당히 많아졌고 상담 자체를 꺼리는 경우 또한 흔하다.

필자 역시 그동안 수많은 상담을 진행하면서 전화상담, 방문상담 구분없이 대부분 무료상담을 진행해왔고 부동산 관련하여 계약을 체결할 때는 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 관련 상담을 사전에 꼭 받으시고 진행하시라고 강조해왔지만 지난 2주간의 1주택 비과세 관련 상담의 경우도 문의주신 고객님이 말씀하신 상황이 맞다는 전제하여 안내를 진행하였고 마지막엔 문의하신 내용에 대한 저의 답변은 개인적인 법 해석 의견이므로 법률적 책임이 없다는 고지를 빠짐없이 해야만 했다. 물론 과거에는 그럴 필요가 없었다. 적어도 1세대1주택 비과세 관련 법규정은 꽤나 명확하고 심플했기 때문에 판단에 대한 오류가 없다는 자신감이 있었으니까...
 

세법이 복잡해지고 어려워 질수록 세법을 다루는 전문가로써 더욱 명확한 판단으로 국민들의억울한 피해를 방지하고 구제하여야 할 책임과 의무가 필자에게 있으며, 그것이 세무사들의 직업윤리일 것이다.

이에 이번 칼럼에서는 1세대 1주택 비과세에 관해 전반적으로 정리를 해보기로 했다. 필자의 칼럼이 매월 한번씩 개제되고 있으니 1세대 1주택 비과세 관련해서 기본사항, 대체주택 비과세특례, 상속주택 관련 비과세 특례, 장기임대주택 관련 비과세 특례, 분양권 및 입주권 관련 비과세 특례등 하나하나 정리를 해보면 이것만으로도 1년은 족히 걸릴 것 같다.
 

오늘은 1세대 1주택 비과세 규정에서 가장 기본적인 사항만 다시 살펴보자면, 1세대 1주택은 1세대가 보유하고 있는 주택이 1채일 때 해당 주택을 양도하는 경우 매매가 9억원까지 양도소득세 비과세를 적용한다는 의미이다.
 

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 대 전제가 있는데 보유기간이 최소한 2년이상이어야 하며, 취득당시 조정지역에 해당하는 경우 보유기간 최소 2년에 실 거주기간도 2년이상을 반드시 채워야 한다.

그리고 1주택의 개념은 인 당 기준이 아닌 세대 기준임을 명심하여야 하므로, 주민등록등본 상 동일 세대원 전체를 기준으로 주택이 1채 이어야 한다. 다만, 법률적으로 동일세대원이라함은 경제적 공동체이어야 하기 때문에 주민등록상 동일 세대원이지만 실질적으로는 별도로 살고 있는 경우 또는 동일 주소지에 동거하고 있지만 명확히 별도로 경제적 독립체라면 1세대로 볼 수 없다. 예를 들어, 노부모님이 직장인인 독립한 자녀와 주민등록상 동일 세대원으로 되어 있지만 사실확인 결과 부모님은 다른 지역에 거주하고 계시는데 편의상 주소를 자녀에게 옮긴 경우, 이미 성인이되어 소득활동을 하고 있는 결혼한 자녀 부부가 부모님 집에 일정기간 함께 동거를 하고 있지만 별도의 경제적 독립체임을 증명한다면 동일세대원으로 볼 수 없다.

보통 경제적 독립체임을 증명하는 일반적인 자료는 소득금액 증명원, 재직증명서, 연말정산내역, 카드사용내역 등이 있을 수 있다.
 

1세대 1주택 비과세는 매매가 기준 9억이하일 경우 적용되며, 매매가 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 9억을 초과하는 매매가액에 대해서는 1주택이라 하더라도 과세가 된다. 만약 12억원에 매매하였다고 할 경우 3억원에 대해서는 양도차익을 계산하여 양도소득세 신고 및 납부를 하여야 한다.

1세대 1주택 비과세 규정은 양도소득세를 과세하지 않겠다는 의미이므로 명확히 비과세가 맞다면 양도소득세 신고를 생략하여도 문제가 되지는 않는다.
 

필자는 지난주부터 1세대 1주택 비과세에 관한 모든 법조항들을 정리하고 각 조항에 따른 사례들을 최대한 정리하는 작업을 시작했다. 얼마나 시간이 걸릴지 모르겠으나 부디 그 사이에 또 법령 개정등이 생기지 않기를 바래본다.

다음 칼럼에서는 일시적 1세대 1주택 비과세(대체주택 비과세)에 대해 다시한번 정리하게 될 것 같다.


* 본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

저자약력

 

 

세무칼럼, 1세대 1주택, 비과세, 열림, 조휘래


추천 0
프린트버튼
공유하기 iconiconiconiconiconicon

독자의견전체 0

SNS 로그인 후, 댓글 작성이 가능합니다. icon icon


 

페이지 맨 위로 이동