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지난 10일 국토부는 서울과 과천·성남·하남·광명 등 서울 인접 경기 일부 지역을 제외한 수도권 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에서 해제한다고 발표했다. 효력은 14일부터 발생했다. 그로 인해 다주택자 양도소득세 중과 등 규제는 더 이상 적용되지 않게 되었다. 14일부터 여러 건의 상담 문의 전화를 받고 있다. 조정지역 등 해제조치로 인해 본인들의 상황에서 양도소득세에 어떠한 영향이 있을지에 대한 문의가 대부분이었다. 상담을 진행하면서 1주택 비과세 규정과 양도소득세 중과규정에 대한 차이를 명확히 구분하지 못하고 있는 상황임을 느끼게 되어 이번 칼럼에서는 이 부분에 대한 정리를 좀 해보고자 한다.
이번 조치로 더 이상 다주택자 양도세 중과 규제는 사실상 사라진 것이 맞다. 그러나 1주택자 비과세에 대한 조건은 별도로 구분해서 판단할 필요가 있다.
우선 1주택자 비과세 규정은 지난 5월 10일 다주택자 중과 한시배제 조치('23. 5. 9.까지 양도분)시 함께 개정된 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유, 거주기간 재기산 제도 폐지 조항과 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 조항을 고려하여야 한다.
기본적인 1세대 1주택 비과세 요건은 취득 후 2년 이상 보유한 주택을 대상으로 만약 해당 주택이 취득당시 조정대상지역에 해당한다면 '17년 8월 3일 이후 취득 주택은 2년 이상 거주요건까지 갖추어야 비과세가 가능하다. 물론 '17년 8월 3일 이전 취득분이라면 보유요건만 충족하면 된다. 조정지역 내 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되었을 때 기존 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역 내에 소재한다면 1년 내 신규주택으로 전입하여야 하며, 종전주택도 1년 내 처분하여야 종전주택의 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하였으나 세법개정으로 신규주택 취득일로부터 2년 이내 종전주택을 양도하면 되고, 전입요건은 삭제하였다.
즉 취득시점에 종전 및 신규 주택 모두 조정대상지역에 해당한다 하여도 종전주택 취득 후 1년 이후 신규주택을 취득하였고, 신규주택 취득 후 종전주택 양도시 종전주택의 보유기간이 2년 이상 경과하였다면 신규주택 취득 후 2년 내에만 처분하면 1세대 1주택 비과세를 적용하게 되는 것으로 양도기한의 완화 및 전입요건이 폐지된 것이다.
또한 거주기간 재기산 제도 역시 폐지되었기 때문에 예를들어 '21년 1월 1일 이후 2주택 이상인 상황에서 '22년 1월 1일 1채의 주택을 양도하여 1주택이 된 경우 최종 1주택을 양도시 해당 주택의 최초 취득시점부터 2년이상 보유 및 조정대상지역 주택을 '17년 8월 3일 이후 취득한 경우라면 2년 이상 거주요건을 충족하였다면 재기산을 고려할 필요없이 1세대 1주택 비과세 적용에 문제가 없어지는 것이다.
여기서 알 수 있는 것은 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 취득시점에 조정지역이었느냐에 따라 거주요건, 신규주택 취득 후 종전주택 양도기한 등이 달라지게 되므로 양도일 현재 조정대상지역에서 해제되어 있다하여도 비과세 판단에 영향을 미치는 것이 아니다.
그러나 양도소득세 중과대상 여부의 판단은 양도 주택의 양도시점 조정대상지역에 소재하느냐 그렇지 않느냐가 기준이 된다. '21년 6월 1일부터 2주택자 양도소득세 중과세율은 일반세율에 20%를 가산하고 3주택 이상자의 경우 중과세율은 일반세율에 30%를 가산한다. 또한 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다.
물론 지난 '22년 5월 10일 부동산 대책으로 '23년 5월 9일까지 양도하는 주택에 대하여는 다주택자 양도소득세 중과대상이라 하더라도 한시적으로 일반세율을 적용하며 장기보유 특별공제도 보유기간에 따라 최대 30%까지 적용하고 있지만 이는 말그대로 한시규정일 뿐 내년 5월 9일 이후 양도분에 대해서는 여전히 중과세율(20%, 30% 추가 가산)을 적용받게 되지만 조정대상지역에서 해제가 된 후 양도하는 주택의 경우 양도시점에 조정대상지역 소재 주택이 아니기 때문에 기한의 정함이 없이 2주택자이던 3주택이상 다주택자이던 양도하는 주택에 대해 양도소득세 일반세율을 적용받게 되며, 최대 30%까지 적용되는 장기보유 특별공제도 적용 받게된다.
1세대 2주택 양도소득세 중과( 일반세율 + 20%) 및 장기보유 특별공제 배제는 조정대상지역 소재 주택의 양도시 적용되는 것으로 만약, A주택은 조정대상지역에, B주택은 조정대상지역이 아닌 경우 A주택 양도시에는 중과세율을 적용받게 되며, B주택을 먼저 양도시에는 일반세율에 장기보유특별공제도 적용받게 된다. 1세대 3주택이상 다주택자의 경우에도 조정대상지역 소재 주택과 조정대상지역 외 소재 주택을 보유한 경우 조정대상지역 소재 주택의 양도시 양도소득세 중과(일반세율 + 30%)를 적용받게 되는 것을 생각해보면 이번 14일부터 조정대상지역에서 해제된 지역 소재 주택의 양도시 더 이상 양도소득세 중과 규정을 적용받지 않게 되는 것이다.
기억할 것은 양도소득세 비과세여부를 판단할 경우 취득시점을 기준으로 조정대상지역 해당 여부에 따른 비과세 요건을 검토하여야 하며, 양도소득세 중과 여부를 판단할 경우에는 양도시점에 조정대상지역에 해당하면 중과세율 적용대상, 조정대상지역이 아닌 상황이면 일반세율적용대상으로 구분하여야 한다.
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