[법률칼럼] 전세사기 피해 방지 대책이 시급하다

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[법률칼럼] 전세사기 피해 방지 대책이 시급하다 임승택 변호사 2022-12-14 18:20:11최종 업데이트 : 2022-12-14 18:20:01 작성자 : e수원뉴스
2022년 6월 경 인천 미추홀구 숭의동에 소재한 총 112채 규모의 아파트 2개 동이 한꺼번에 법원 경매 절차를 밟았다. 이 아파트는 2015년에 입주한 소형아파트로서 가구마다 1억 3000만원 안팎의 근저당권이 설정되어 있고, 소유자 2명이 아파트 2동 전체를 나누어 소유하고 있다. 이 아파트가 통째로 경매 절차에 넘어가면서 대부분의 임차인들이 보증금을 다 받지도 못한 채 쫓겨나게 된 상황이다. 근저당액수와 전세금 합계가 시세보다 훨씬 높고, 현행 주택임대차보호법상 최우선변제금은 4300만원뿐(수도권 과밀억제권역)이어서 나머지 보증금은 반환받을 길이 없다. 이 아파트를 비롯 인천 미추홀구 일대의 아파트 및 다세대주택 등에 대하여 2022년 10월 기준 19개 단지 645건의 경매가 진행 중이고, 미반환 전세임대차보증금만 약 400억원 이상의 규모로 추정된다. 문제는 이 어마어마한 규모의 피해의 원인이 전세사기로 인한 것이라는 점이다. 인천경찰청에서 진행 중인 전세사기 관련 건수가 150여건에 달한다. 인천 미추홀구의 피해자들은 전세사기 피해대책위원회를 설립하여 인천시에 피해 지원 대책 마련을 촉구하고 있다. 피해자들은 건물주와 공인중개사가 계획적으로 임차인들을 현혹하여 계약을 체결하도록 만들었다며 분개하고 있다. 인천뿐만 아니라 전세사기사건이 전국적으로 발생하고 있어 이에 대한 대책이 시급한 실정이다. 최근 화제가 되었던'세 모녀 전세사기사건'도 세 모녀가 무자본으로 분양대행업자와 공모하여 신축 빌라 500채를 분양받아 시세보다 높은 가격의 임대차보증금을 받은 후 분양대금을 지급하는 '무자본 투자'를 반복함으로써 이익금을 챙긴 사건으로서 세입자들의 피해금액이 300억원에 달했다. 전세사기 형태는 다양하다. 위 세모녀 전세사기건과 같이 소유자가 매매 가격보다 더 비싼 전세계약을 맺은 후 경제적 자력이 없는 제3자에게 소유권을 넘겨 버리는 일명 고의에 의한'깡통전세'의 경우 새 임차인이 들어오지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 또한, 건물관리인인 대리인이 월세계약을 위임받았음에도 전세계약을 맺은 후 보증금을 받아 도망가는 경우도 있다. 이 경우 사실관계에 따라 임대인에게 민사상 본인책임을 물을 수 없는 경우도 있다. '신탁사기'에 의한 피해도 있다. 소유자가 신탁등기를 해 놓은 집은 신탁회사가 소유권을 가지는데 신탁회사의 동의없이 소유자가 임차계약을 할 경우 그 계약은 무효로 될 수 있어 임차인은 보증금을 반환받지 못한 채 쫒겨날 수도 있다. 정부는 지난 9월 전세사기로 인한 피해를 줄이고자 '전세사기피해방지방안'을 발표했다. 전입신고 전에 집주인의 대출을 제한하고, 임차인이 존재하는 주택의 담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 감안하도록 시중은행과 협의하기로 했다. 임차인이 요구할 경우 임대인에게 전세계약 전에 발생한 세금 체납 사실, 선순위 보증금 규모 등의 정보를 제공할 의무를 부여하였다. 또한, 임차보증금 중 일정 금액을 우선 변제하는 최우선 변제금액을 상향 조정하기로 하였다(현재 최우선 변제금액은 서울 5000만원, 수도권 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원, 그 밖의 지역 2000만원이다). 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 때 연립·다세대·도시형생활주택 등에 적용되는 주택가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮춤으로써 깡통전세 사기피해를 예방하기로 하였다. 한편, 전세 사기 피해자에 대한 지원을 강화하여, 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 주택도시기금에서 1억6000만원까지 연 1%대 저리로 긴급자금 대출을 지원하고, 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자에게는 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있는 임시거처를 마련해주기로 하였다. 한편, 처음부터 보증금을 편취할 목적으로 임차계약을 한 전세사기 뿐 아니라 금리 인상 및 집값하락으로 도시형생활주택·빌라 등을 중심으로 '깡통 전세'가 최근 증가하고 있는 것 또한 큰 문제이다. 저금리 시기에 전세와 대출을 낀 '갭투자'로 집을 샀다가 대출금리가 오르자 갚지 못하고 파산하면서 임차인들이 전세금을 못 받는 것이다. 깡통전세는 범죄로 볼 수 없어서 형사처벌을 하기도 어렵고, 임차인들만 피해를 보게 된다. 보증보험이 대신 보증금을 지급해주는 보험사고가 지난 7월 421건(금액 872억원)으로 월간 기준 사상 최고치였다고 하는데, 보증보험에 가입되어 있지 않으면, 보증금을 다 돌려받지도 못한다. 아파트에 비해 신축빌라나 소형아파트, 다가구주택 등은 시세나 전세가율을 알기 어렵기 때문에 피해자들이 많다. 이러한 경우 경매를 통해서 보증금을 전부 반환받지 못하는 경우가 대부분이므로, 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 주변 시세, 선순위 근저당권자여부, 국세체납여부 등 사전에 필요한 정보는 충분히 확인할 필요성이 있다. 시세보다 저렴하다거나 근저당권비중이 큰 주택의 경우 공인중개사의 감언이설에 넘어가지 말고 계약을 체결하지 않는 것이 안전하다. 정부는 전세 피해자들의 양산을 방지하기 위하여 임대인의 채무정보를 최대한 임차인이 알 수 있는 제도를 마련하고, 빌라나 다세대주택의 시가나 전세가율의 통계자료도 수시로 마련하여야 한다. 임차보증금이 전 재산인 피해자들이 거리로 나앉는 사태를 막기 위하여 정부와 지자체의 지원과 예방대책이 시급한 때이다. 0
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