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[세무칼럼] 주택을 팔때 내야하는 세금은?
윤현구 세무회계 사무소 / 세무사 윤현구
2018-11-29 10:13:37최종 업데이트 : 2018-11-29 10:14:31 작성자 :   e수원뉴스
[세무칼럼] 주택을 팔때 내야하는 세금은?

[세무칼럼] 주택을 팔때 내야하는 세금은?


정부가 다주택자에 대하여 강력한 세금 정책을 내놓으면서 주택을 매각하려는 국민들은 많은 혼란에 빠져 있는 상태이다. 내가 매각하려는 주택이 중과세대상이면 내야할 세금이 만만치 않기 때문에 주택양도소득세에 대한 상담이 많은 편이다. 따라서 이번 칼럼에서는 너무 복잡하지 않은 선에서 주택에 대한 세금을 정리하려고 한다.

우선 수원에 많은 지역이 2018년 8월 28일에 조정대상지역으로 추가되었다. 수원에서는 이의동, 원천동, 하동, 매탄동, 우만동, 연무동이 추가되었고 용인에서는 상현동과 영덕동이 조정대상지역에 포함되었다. 다주택자의 중과세는 이들 조정대상지역만 해당하므로 이외의 지역에서는 다주택자라도 중과세 되지 않으니 본인이 매각하려는 주택이 조정대상지역에 해당하는지 미리 살펴보아야 할 것이다.

1세대1주택 비과세 규정은 같은 세대가 1주택을 가지고 있을때(2년 이상 보유) 비과세 되는 규정이다. 매매가가 9억원이 넘는 경우는 1세대 1주택이라 하더라도 과세되는데 9억원을 넘는 금액에 대하여만 양도소득세가 과세되고 1주택에 대한 장기보유공제율도 크기 때문에 양도소득세가 많이 나오지는 않는다. 다만 조정대상지역에 있는 1세대1주택은 실제 거주를 2년 이상해야 비과세혜택이 있다는 점을 명심해야한다.

일시적 2주택에 대하여도 양도소득세가 비과세 된다. 이사를 위해서 미리 주택을 구입하는 경우 2주택이 되어 억울한 일이 발생하기 때문에 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 팔면 비과세혜택을 받을 수 있다. 물론 기존주택의 2년 이상 보유요건은 충족해야 하며 기존주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 매각하여야 비과세혜택을 받을 수 있다.(2018.10.23 소득세법 시행령 공포)

만약 기존 1주택이 있는 상태에서 상속으로 주택을 받는 경우에는 2주택이 된다. 이 경우에는 기존주택을 먼저 매각해야 비과세혜택을 받을 수 있다. 기존주택을 매각할 때 상속주택은 주택 수에서 제외되어 1세대1주택 비과세가 되지만 상속주택을 먼저 매각하면 2주택이 되어서 세금을 납부하여야 한다. 실제 실무에서도 상속주택을 먼저 매각하여서 세금을 납부하는 안타까운 사례가 있었다. 또한 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인을 한 경우 2주택이 되기 때문에 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 매각하는 주택은 비과세 되며 연로한(60세 이상) 부모님을 모시기 위해 합가함으로 2주택이 되는 경우에도 10년 이내에 먼저 매각하는 주택에 대하여는 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

지금까지 1세대1주택과 일시적 2주택에 대한 비과세 규정을 살펴보았다. 다주택자에 대하여는 위에서 말했다시피 조정대상지역이 문제이다. 조정대상지역 이외의 주택을 매각하는 다주택자는 그냥 일반 소득세세율로 양도소득세를 납부하게 되는데 조정대상지역의 주택을 매각하는 다주택자는 중과세를 면할 수 없게 된다.

2018년10월23일 현재 소득세법 시행령이 공포되면서 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하고 8년 이상 장기임대주택으로 시청에 등록하고 사업자등록을 한 다주택자에게만 중과세배제혜택을 부여하고 그 이후에 주택을 취득하였거나 장기임대주택등록을 한 다주택자는 중과세배제혜택을 부여하고 있지 않으므로 이 경우에는 굳이 세금을 줄이기 위하여 장기임대주택등록을 할 필요가 없다.

여기서 조정대상지역의 다주택자 중과세 규정은 2주택이상을 소유하고 있는 다주택자를 말하는데 모든 주택이 주택 수에 들어가는 것은 아니다. 광역시의 군지역과 경기도의 읍면지역, 기타 모든 도 지역의 주택은(3억원 이하) 주택 수에 들어가지 않기 때문에 주택 수 산정에 주의를 기울여야 한다. 예를 들면 조정대상지역인 이의동의 주택을 매각하려하는데 조정대상지역이 아닌 권선동에 1주택이 있는 경우 이 사람은 2주택으로 다주택자가 된다.

장기임대주택등록자가 아닌 이상 중과세를 면할 수가 없다. 만약 이 사람이 매각하려는 이의동 주택 외에 경기도 가평에 3억원이 넘지 않는 주택이 있는 경우 이 주택은 다주택자 중과세대상 주택수 산정에서 제외되기 때문에 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 내면 된다. 가평의 주택이 제외되면 이의동 주택만 과세되니까 1주택이 아니냐 할 수 있는데 가평의 주택이 제외되는 경우는 다주택자 중과세대상 주택 수 산정에 한정되는 것이지 1세대1주택 비과세 규정에서 제외되는 주택수가 아니므로 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받기 위해서는 그 규정을 따로 살펴 보아야한다.

지금까지 주택에 대한 세금문제에 대하여 개략적으로 살펴보았는데 실제로는 요건도 복잡하고 예외사항도 많아서 꼼꼼히 살펴보지 않고 양도소득세 신고를 하다가는 낭패를 당하기 십상이다. 따라서 위의 서술은 큰 그림에서 보아야 하며 구체적인 적용은 세무전문가와 상담하는 것이 좋겠다.
윤현구 세무사 약력

윤현구 세무사 약력

세무칼럼, 투택, 세금, 세무사 윤현구

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