[세무칼럼] 1세대 2주택 또는 3주택자 중과배제 규정의 이해

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[세무칼럼] 1세대 2주택 또는 3주택자 중과배제 규정의 이해 조휘래 세무사 2022-05-04 09:24:54최종 업데이트 : 2022-05-18 10:03:26 작성자 : e수원뉴스
직전 칼럼에서 다주택자 양도소득세 중과규정의 한시 유예에 대한 현 정권과 곧 들어설 새정부의 진행상황에 대한 이야기를 해보았다. 그때부터 3주정도가 지난 지금 시점에서 보면 요즘 최대의 이슈인 검수완박 법안으로 인해 현 정부 여당에서는 얼마전까지 매우 큰 이슈였던 양도세 중과 한시유예에 관한 논의가 완전히 자취를 감춘 것 같고 새정부 인수위에서는 5월 10일 새정부 출범과 동시에 공약의 이행을 위해 중과배제를 바로 시행하겠다고 발표했지만 구체적인 안은 아직 알 수가 없는 상황이다. 소급적용의 가능성도 언급되고 있고 한시유예 기간 또한 1년 내지 2년의 언급도 나오고 있으나 모두가 안개속이라 이제 약 3주정도 지나면 명확해 질 것으로 보이는 만큼 조금 더 기다려보면서 명확한 정책방향을 확인 후 주택의 매도 방향을 정하는 것이 필요할 것 같다. 이번 칼럼에서는 현행 세법에서의 1세대 2주택 또는 3주택 중과배제 규정 즉, 다주택자 이지만 양도세 중과를 적용하지 아니하고 일반세율로 양도세를 부과하는 범위에 대해 알아보고자 한다. 직전 칼럼에서 정리했지만 현행 세법에서 2주택자로 양도세 중과시 기본세율에 20% 중과, 3주택자의 경우 기본세율에 30% 중과는 물론 장기보유특별공제로 배제된다(조정지역의 주택)고 정리했는데 이 중과배제 규정에 적용되어 중과세율이 아닌 일반세율이 적용 될 경우 장기보유특별공제도 적용가능하기 때문에 세율적용 판단에 매우 신중할 필요가 있다. 물론 새정부 출범 후 한시규정이긴 하지만 다주택자 양도세 중과유예가 시행될 경우 오늘 칼럼에서 정리한 내용들은 모두 잠시 접어두어도 될 것이다. 개인적으로는 부디 그렇게 되길 기대 해본다. 소득세법 시행령 제167조의 3이 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 열거하고 있다. 즉, 해당 법 규정은 1세대 기준 3주택이상 소유자 이지만 법령에 열거된 주택을 양도하는 경우에는 중과를 배제하겠다는 규정이다. 열거되어 있는 주택이 상당히 많은데 다소 지엽적인 부분을 제외하고 대표적인 몇몇 주택에 대해서 알아보고자 한다. 우선 수도권 및 광역시, 특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법에 따른 읍,면, 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법상 읍, 면 지역 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택은 중과배제 적용을 받는다. 즉, 만약 3주택자가 여기에 해당하는 소형 주택을 보유하고 있다면 해당 주택을 양도시에는 중과배제를 적용하여 일반세율로 양도세를 부과하며(장기보유특별공제 가능), 만약 다른 주택을 양도할 경우에도 여기에 해당하는 소형주택은 주택수에서 제외 되므로 3주택 중과가 아닌 2주택 중과가 적용될 것이다. 물론 2주택자의 경우라면 2개의 주택 모두 중과적용을 피할 수 있을 것이다. 다음은 상속받은 주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 아니한 주택으로 해당 주택의 양도시에는 보유중인 다른 주택이 몇 채가 있던 상관없이 중과배제를 적용받을 수 있다. 그 외에 문화재 주택, 어린이집으로 5년이상 사용한 주택, 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택 등 도 해당 주택을 양도시에는 중과세율의 적용을 피할 수 있다. 해당 법령에 열거된 중과배제 주택 중 가장 많은 것이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 지자체에 주택임대업을 등록하고 5년이상(2020년 7월 11일 이후 등록분은 10년이상) 의무임대 기간을 설정하고 임대료 상한 등 요건 준수 시 해당 주택의 양도시 중과배제를 적용하여 주는 경우가 있다. 임대주택의 등록에 따른 중과배제 규정은 취득시점 및 임대등록시점과 임대 물건의 유형 즉, 아파트, 단독주택, 오피스텔 등에 따라 그 적용 요건이 다르기 때문에 신중한 판단이 필요하므로 반드시 전문가와의 상담이 필요할 것으로 보인다. 그리고 마지막으로 1세대가 법에 열거한 소형주택, 임대주택, 상속주택(상속받은지 5년이내) 등 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 해당 주택의 양도시 중과를 배제한다. 예를들어 A가 1세대 3주택자인데, 1채는 2018년도에 상속받은 주택이고 1채는 2017년도에 취득하여 임대주택 요건을 충족한 등록임대주택이며, 마지막 1채는 2018년도에 취득한 주택으로 구성되어 있으며, 2022년 4월 1일에 2018년 취득한 주택을 양도한다면 A는 1세대 3주택자이나 상속받은지 5년이내 상속주택과 요건에 부합하는 임대주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유한 상태에서 해당 주택을 양도하는 것이므로 중과 배제를 적용하는 것이다. 만약 A의 주택 중 상속주택이 상속받은지 5년이 넘었다면 A는 동일 주택 양도시 양도세율은 1세대 3주택 중과가 적용될 것이다. 중과배제를 적용받을 수 있는 주택을 열거한 소득세법 시행령 제167조의 3은 소형주택을 제외한 나머지 주택은 열거한 해당 주택을 매도할 경우 중과배제가 되는 것임을 유의해야하며, 열거한 주택외에 1개의 주택만을 소유한 경우 그 주택을 매도할 경우 적용 가능한 것이며, 이 규정은 열거된 주택에 대해 중과를 배제하겠다는 것이므로 비과세 규정과 혼돈하여서는 안된다. * 본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 0
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