[세무칼럼] 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예의 방향이 어떻게 될까?

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[세무칼럼] 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예의 방향이 어떻게 될까? 조휘래 세무사 2022-04-06 10:03:19최종 업데이트 : 2022-04-07 09:24:26 작성자 : e수원뉴스
세무사업계에서 매년 3월과 5월은 1년 중 가장 바쁘고 정신없는 기간이다. 3월 법인세 신고와 5월 개인 종합소득세 신고 업무가 있기 때문이다. 이렇게 5월 신고업무까지 마감을 해야 세무사업계는 비로소 새해가 시작되는것과 다름없다. 올해 3월은 대선이 있었고 코로나 감염의 정점을 지나는 과정에서 환자 폭증에 따른 업무의 차질이 더해진 법인세 신고 업무로 과거 어느때보다 긴장되고 힘겨운 시간이었던 것 같다. 어떻게든 시간은 흘러 여느때와 다름없이 바쁜 일정도, 대선도 마무리 되었고 이제 한달 남짓이 지나면 새로운 정부가 들어서게 될 것이다. 새로운 정부에 대한 기대와 우려가 팽팽히 교차하고 있고, 인수위 과정부터 여전히 곳곳에서 갈등과 정쟁이 멈추지 않고 있는 모습을 보면서 국민의 한사람으로써 기대보단 걱정이 앞선다. 더하고 덜할 것도 없이 언제나 어려운 국내외 상황에서 정부와 국회의 협치와 여야 정당간의 밥그릇 싸움이 아닌 오직 대한민국과 국민을 위한 정치만을 생각해야 하며, 대한민국 원팀이 될 수 있기를 간절히 바라는 국민들의 당연한 바램이 새롭게 출범하는 정부에서 실현될 수 있을거란 믿음을 가져본다. 대선 이후 부쩍 양도세 중과 유예에 관한 상담들이 많다. 사실 여야의 대선후보들께서 동일하게 대선공약으로 2주택 및 3주택이상 중과세율에 대한 유예를 발표했던 만큼 정말 유예가 되는것인지, 유예가 된다면 언제부터 시행이 되는것인지 묻는 의견과 매도시점을 언제로 잡으면 될지에 대한 질문들이다. 이러한 반응들을 보면 과중한 양도세 부담으로 시장에 매물이 나오지 못했다는 분석이 틀린말은 아닌 듯 하다. 현정부의 부동산 정책이 일관되게 대출규제 및 보유세 중과, 양도세 중과, 취득세 중과 등 공급 확대정책이 아닌 수요억제에 집중한 정책 방향이 결과적으로 부동산 관련 정책의 실패로 시장의 불신이 컸던 만큼 새정부의 부동산 정책에 관한 국민적 관심이 상당함을 느낀다. 4월 1일자 언론 기사를 보니 인수위에서 당장 4월부터 1세대 2주택자 및 3주택자 양도세 중과를 한시적으로 1년간 유예를 추진하겠다는 발표가 나왔다. 현재 세법상 중과 규정은 2주택자가 조정지역내 주택을 양도시 2021년 5월 31일까지 양도분에 대해 일반세율에 +10%를 적용하던 중과세율을 6월 1일 이후 양도분부터 일반세율에 +20%를 적용하고 3주택자의 경우 같은 기준으로 2021년 5월 31일까지 양도시 일반세율에 +20%를 적용하던 중과세율을 6월 1일이후 양도분부터 +30%를 적용하고 있다. 일반세율이 차액에 따라 6%에서 42%의 누진세율을 적용하고 있는 것을 고려하면 2주택자의 경우 현재 기준으로 최대 62%의 양도세율이 적용될 수 있으며 주민세 까지 포함하면 총 세율은 68.2%가 된다. 3주택 이상의 경우라면 최대 72%의 양도세율이 적용되며, 주민세까지 고려시 79.2%가 된다. 더욱이 조정지역내 중과대상 주택의 양도의 경우 장기보유특별공제도 적용받을수 없으므로 양도차익의 대부분이 세금으로 부과되는 상황이다. 이에 현재 여당인 민주당에서도 다주택자 양도세 중과유예에 관한 입법안을 마련하여 당내 논의 중에 있음을 알렸다. 추진중인 유예관련 내용을 보면, 2018년 4월 1일 이전 취득한 주택이 중과대상인 경우4월 1일 이전 기간 보유분에 대해서는 중과를 배제하고 그 이후 기간분에 대한 양도차익에 대해서는 현행대로 중과를 유지하는 안분법을 적용하는 것으로 한다. 물론 1년 유예를 한시적으로 적용하는 것은 동일하다. 해당 안의 취지는 2018년 4월 1일 이후 보유기간 분에 대해 중과를 적용하면 보유기간이 길면 길수록 중과되는 양도차익 안분액이 늘어나기 때문에 하루라도 빨리 매도하는 것이 유리하게 된다. 그런데 이 안분법은 실제 시행될 경우 여러 문제가 발생할 소지가 있다. 우선 2018년 4월 1일을 기준으로 잡은 이유가 이 때부터 중과세율의 적용이 되었으므로 그 이전에 취득한 주택의 차익에 대해서는 중과를 배제하겠다는 것인데 그런 논리라면 2021냔 6월 1일부터 기존의 중과세율에서 2주택의 경우 10%, 3주택의 경우 20%가 추가로 중과된 세율적용을 일괄 적용하는 것에도 문제가 발생할 수 있다. 만약 2020년 1월 1일에 주택을 취득하여 2주택 또는 3주택이 된 경우 2021년 6월 1일부터 중과세율이 확대되기 전 취득으로 앞선 논리와 동일하게 미래 중과세율을 예측할 수 없었기 때문이다. 그렇다면 결국 논란이 없으려면 주택 양도차익에 대하여 양도차익을 2018년 4월 1일까지, 2021년 5월 31일까지 그리고 그 이후분으로 나누어 일반세율, 10%(또는 20%) 중과세율, 20%(또는 30%) 중과세율로 나눠 적용해야할 것이며, 이 경우에도 그 차익 안분을 결국 당시 기준시가(공시가액)을 기준으로 안분하여야 할 것인데 시세의 변동이 기준시가와 동일 비율로 있었을거라 보기도 어렵고 또한 양도세율은 기본적으로 누진세율 구조이기 때문에 실제 세율 적용시 상당히 복잡한 계산구조를 동반하여 예측가능성이 떨어진다. 잊지말아야 할 것은 논의중인 중과배제 규정은 단지 1년의 한시유예 규정이라는 것이다. 달랑 1년 유예해주는 한시 규정에 이렇게 복잡한 세율구조와 부담세액 계산구조를 적용할 필요가 있을까? 언젠가 필자가 이런 얘기를 한적이 있다. 국가의 정책은 신중해야 하며, 예측가능해야 한다. 신중해야 함은 해당 정책이 시행시 발생 가능한 부작용을 충분히 검토하고 반영하여야 한다는 것이고 예측가능해야 함은 단순, 명료하여 국민 누구나 쉽게 접근 가능해야 한다는 것이다. * 본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 0
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