[세무칼럼] 1세대 1주택 비과세 (세번째 이야기)

HOME > 기획&이슈 > 칼 럼

상세보기
[세무칼럼] 1세대 1주택 비과세 (세번째 이야기) 조휘래 세무사 2021-12-10 17:15:59최종 업데이트 : 2021-12-07 14:21:19 작성자 : e수원뉴스
이번 칼럼에서는 1세대 1주택 비과세에서 상속주택에 따른 비과세 특례를 큰 틀에서 정리를 해보고자 한다. 본격적인 설명에 앞서 얼마전 기사에서 한국 조세경쟁력이 5년간 9계단 떨어져 26위를 기록했다는 소식을 접했다. 특히 안타까운 건 경제협력개발기구(OECD) 37개국 중에서 보면 중하위권 수준밖에 되지 않으며, 하락율로는 단연 1위라는 점이다. 세목별로 보면 법인세, 소득세, 재산세 등 3개 분야에서 순위가 떨어졌고 소비세분야(부가가치세 등)에서만 순위가 조금 올랐다. 이를 좀 더 자세히 들여다보면 전반적인 세율의 인상에 따른 조세부담의 증가와 보다 세분화되고 복잡해진 세제의 영향이 반영된 결과라는 해석이 나오고 있다. 지난 칼럼들에서 언급했었지만 현재 대한민국의 세제는 상당히 복잡하고 세분화되어 있어 그 예측가능성이 그 어느때보다 떨어지는 것이 사실이다. 1세대 1주택 비과세만 놓고 보더라도 양도세 과세 대상 및 과세여부, 비과세 혹은 중과세의 판단이 매우 복잡하다보니 전문가들조차 명쾌한 답을 낼 수 없는 상황이 빈번하게 발생하는 것을 보면 개정에 개정을 반복하며 너무나도 복잡하게 얽혀버린 대한민국의 조세정책이 하루빨리 체계적이고 보다 명료하게 발전할 수 있기를 간곡히 바래본다. 다시 본론으로 돌아와서 1세대 1주택자가 상속으로 인하여 상속주택을 취득하게 됨에따라 2주택자가 된 경우 비과세 규정을 살펴보면, 상속주택을 양도하는 경우와 상속주택외 기존 주택의 양도시로 나누어 볼 수 있다. 우선 상속주택에 따른 비과세 특례가 왜 있는지를 이해할 필요가 있다. 아주 흔한 경우로 피상속인(사망자)이 거주하던 1채의 주택이 있고 상속인(예를들어 자녀)도 별도 거주하고 있는 1주택을 보유하고 있다고 할 때, 각 각 별도의 세대로 구분되어 있다면, 피상속인이 사망하지 아니하였다면 해당 주택을 양도할 때 당연 1세대 1주택 비과세 대상일 것이고, 상속인의 경우에도 마찬가지로 본인 가족의 거주주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있을 것이다. 그런데 피상속인의 사망으로 인하여 주택을 상속받게 된다면, 원래 각 각 비과세 적용이 가능했던 주택이 1세대 2주택이 됨에 따라 비과세 대상에서 제외될 뿐만 아니라 양도소득세 중과대상이 될 여지도 생기게 된다. 이에 세법에서는 상속주택 과 기존주택을 보유하고 있는 2주택자의 경우 비과세 특례를 두고 있는 것이다. 상속주택(조합원입주권 및 분양권 포함)과 상속개시당시부터 보유하고 있던 일반주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 때 상속주택(조합원입주권 및 분양권포함)은 주택으로 보지 아니한다. 즉, 비과세 판단시 주택수에서 제외한다. 양도하는 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세가 적용된다. 또한 상속주택이 아닌 일반주택을 처분하는 기한에 대한 명시가 없기 때문에 언제 양도하더라도 양도하는 일반주택만을 기준으로 비과세 요건을 충족한다면 되는 것이다. 상속주택의 범위는 주택이외에도 상속개시당시 조합입주권 또는 분양권 상태에서 상속을 받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 역시 상속주택에 해당하기 때문에 일반주택 양도시 비과세 적용에는 문제가 없다. 물론 조합원입주권 또는 분양권이 일반주택 양도시점에 아직 주택으로 변경되지 않은 권리인 상태여도 주택수에서 제외된다. 다만, 분양권은 2021년 새로 개정되며 추가된 내용이기 때문에 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권부터 포함됨을 유의해야 한다. 비과세 대상이 되는 일반주택의 범위에서 유념할 부분이 있는데 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권 및 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 의하여 사업시행 완류 후 취득한 신축주택은 제외한다. 즉, 일반주택 양도할 때 상속주택을 주택으로 보아 2주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다. 결국 상속주택과 상속개시일 기준 소급 2년내 증여받은 일반주택이 있는 경우에는 해당 일반주택은 비과세 대상에서 제외되는 것이다. 소급하여 2년 이전에 증여받은 주택은 일반주택으로써 요건 충족시 비과세 대상에 해당되는 것이다. 일반주택이 아닌 상속주택을 양도하는 경우는 어떻게 될까? 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택 중과대상에서 배제되며, 이에 따라 장기보유특별공제 적용도 받을 수 있다. 결국 상속주택과 일반주택이 각각 1채씩 있을 경우 일반주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택을 주택수에서 제외하므로 일반주택의 비과세 요건이 충족될 경우 비과세 대상이 되며, 상속주택을 먼저 양도할 경우 상속일로부터 5년내 양도시 중과배제 및 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있음을 알아두면 될 것 같다. * 본 칼럼의 내용은 e수원뉴스 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다. 1
공유하기