[세무칼럼]주택임대사업자 내야 할까?

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[세무칼럼]주택임대사업자 내야 할까? 세무사 조휘래 2018-11-14 20:06:18최종 업데이트 : 2018-11-14 20:01:50 작성자 : e수원뉴스 윤주은 기자
[세무칼럼]주택임대사업자 내야 할까? 지난해 8.13 부동산대책은 다주택자들에 대해 실거주 주택 한 채를 제외한 나머지 보유 주택을 처분하거나 주택임대사업자 등록을 통하여 주택가격의 안정화 및 전월세시장의 안정화도 동시에 달성하려는 의지를 보였다. 그러나 정부의 기대와는 달리 대책 시행 이후에도 식을줄 모르는 부동산시장의 열기는 오히려 부동산 가격을 과거 어느 때보다 더욱 상승폭을 키우게 만들었고 자고나면 수천만원씩 가격이 뛴다는 말이 익숙할 만큼 정부의 부동산대책은 예상만큼 효과를 발휘하고 못하고 있는 상황이 지속되었다. 이에 정부는 고강도 부동산대책의 발표 시행 약 1년만에 9.13 추가 부동산대책을 발표하였다. 이제 시행된지 약 2개월여 흐른 9.13 부동산대책에서 기존과 눈에 띄게 차이가 있는 부분은 주택임대사업자의 세제혜택의 축소가 아닐까 싶다. 애초 정부는 주택임대사업자등록을 활성화하여 전월세 시장을 안정시키면 전월세 수요자들의 주택구입 필요성을 줄일 수 있고 수요가 줄면 상대적으로 공급이 많아지므로 결국 수요와 공급이라는 지극히 단순하지만 명확한 원칙에 따라 주택가격도 안정화가 가능할 것이라 판단했을 것이다. 그러나 주택임대사업자등록을 하게되면 최소 5년에서 8년 이상 임대사업을 영위해야하기 때문에 임대사업등록 주택이 많을수록 매물잠김 현상은 더욱 두드러지는, 즉 공급도 줄어들게 되는 문제가 발생된다. 결국 정부는 9.13 부동산대책에서 주택임대사업자의 세제혜택을 축소하는 것으로 단 1년 만에 정책방향을 수정하였다. 그렇다면, 주택임대사업자 등록 시 세제혜택이 무엇이 있는 것인지, 정부 정책변경으로 어떤 혜택이 축소가 되었다는 것인지, 그럼에도 주택임대사업자등록은 하는 것이 유리한 것인지 생각해 볼 필요가 있다. 우선 주택임대사업자 등록 시 세제혜택은 무엇이 있는 것인지 보면, 취득세 감면 및 면제, 재산세 감면, 종합부동산세 제외, 임대소득에 대한 소득세 감면, 임대주택 외 거주주택 양도 시 양도소득세 감면, 임대주택의 의무 임대기간 충족 후 양도 시 장기보유특별공제 추가 공제 및 양도소득세 감면, 임대소득에 대한 건강보험료 감면 등 세제혜택이 주어진다. 임대사업등록 목적의 주택 취득 시부터 보유기간 중 그리고 처분 시 까지 세제혜택이 상당한 것을 알 수 있다. 9.13 부동산 대책으로 축소된 세제등 혜택은 조정대상지역내의 신규 취득한 임대주택에 대해 양도소득세가 일반 다주택자와 동일하게 중과된다. 즉, 임대사업을 등록하더라도 2주택자는 일반세율에 10%p, 3주택 이상의 경우에는 일반세율에 20%p가 중과되는 것이다. 또한, 5년이상 임대등록하는 주택(수도권 공시가격 6억원 이하, 비수도권 공시가격 3억원 이하)에 대하여 종합부동산세를 제외해주던 것도 종합합산과세대상으로 변경되어 과세대상에 포함시켰다. 그리고 조정대상지역내 신규 취득 임대주택에 대한 대출한도도 일반 주택 취득시와 동일하게 40%로 규제를 받게 된다. 축소된 혜택은 결국 양도세 중과, 종합부동산세 과세, 대출규제 이렇게 세가지로 구분할 수 있다. 그러나 양도세 중과, 종합부동산세 과세 전환은 기존 임대주택의 세제혜택 중 그 절세효과가 차지하는 비중이 워낙 커서 이번 9.13부동산대책 중 주택임대사업자등록에 대한 세제혜택이 대폭 축소되었다 라고 평가를 하는 것이다. 8.3 부동산대책 발표 후 다주택자들은 일부 주택을 처분할 것이냐, 혹은 증여 등을 통하여 미리 자산 이전을 할 것이냐, 아니면 주택임대사업자 등록을 통한 세제혜택을 선택하고 의무임대기간 이상 장기보유를 할 것이냐를 놓고 고심하는 경우가 많았으나, 이번 정책변경에 따른 임대주택에 대한 세제혜택이 축소되는 것을 보고 주택임대사업자 등록이 지금까지도 지속적으로 증가되고 있다. 축소되는 혜택이 워낙 크기도 하지만, 이번 축소된 세제혜택의 적용은 9.13 대책 발표 후 신규 취득하는 주택 분부터 적용되므로 대책 발표 전 취득한 주택 및 이미 계약금까지 납부하여 성립된 계약 물건에 대하여는 종전 규정을 그대로 적용 받기 때문에 그동안 임대사업 등록을 고민하고 미루던 다주택자들이 임대등록을 서두르고 있기 때문이다. 주택임대사업자 등록 시 세제혜택은 주택의 면적, 가격, 의무임대 설정 기간, 임대등록 주택 수 등에 따라 그 혜택의 정도가 다르며, 임대 등록한 주택에 대하여는 임대 기간 중 임대료 인상 상한선 5%, 보증금 월세 전환 이율 4.75%로 제한을 받게되며, 의무임대기간 중 임대등록 취소 및 주택 처분 시 주택 당 과태로 1000만원 이하, 임대기간 중 감면 및 면제세액 전액 추징 등의 처벌도 뒤따른다. 다주택자들 특히, 9.13 부동산대책 이전 다주택자라면, 여전히 기존 세제혜택을 모두 적용 받을 수 있지만 그에 따르는 의무조항 및 처벌등도 정확히 인지하여 임대등록이 유리할 것인지를 잘 따져보는 것이 중요하다. 물론, 대책 이후 다주택자들도 세제혜택이 상당히 축소되긴 했지만 여전히 혜택이 존재하므로 주택의 처분예정기간 등을 고려하여 주택임대사업자등록을 내야할지 고민해봐야 할 것이다. 세무사 조휘래 저자 약력 세무사, 조휘래, 주택, 임대사업자, 부동산, 0
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