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[세무칼럼] 다가구주택의 부담부증여 시 다가구주택의 주택 수 계산
조휘래 세무사
2022-09-22 10:17:38최종 업데이트 : 2022-09-22 10:17:38 작성자 :   e수원뉴스

세무칼럼

 

이번 칼럼에서는 그동안 상당한 논란이 있었던 다가구주택의 부담부증여시 양도세 계산에 있어서 주택수의 계산에 대해 정리해보고자 한다.

 

우선 부담부증여가 무엇인지를 알아봐야 할 것인데, 예를들어 설명해보면 이렇다.

A는 자녀B(미성년자 아님)에게 자신의 소유 주택을 증여하고자 한다. '증여'란 대가관계없이 무상으로 부의 이전을 실행하는 것인데, 해당 주택에는 담보대출금액 1억원이 설정되어 있으며 자녀 B는 주택을 증여받으면서 담보채무 1억원도 승계를 받기로 했다. 해당 주택은 증여가액이 5억원이라고 했을 때 승계받는 대출금액이 없다면 말그대로 무상으로 부의 이전을 받았으므로 증여가 성립되지만 1억원의 대출금을 함께 승계했다면 무상으로 이전 받은 것이 아니라 5억원짜리 주택을 1억원에 취득, 즉, 4억원을 저가 매수한 것이 된다. 세법적으로 이는 수증인이 4억원을 증여받은 것으로 증여세 과세대상이 되며, 증여자는 1억원이라는 매도가액이 성립되므로 양도세 과세대상이 된다. 이를 '부담부증여'라 한다.

 

이제 다가구주택의 양도에 대해 살펴보면, 다가구주택은 하나의 주택에 여러 개별호수가 존재하지만 이 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉 A가 다가구주택 한 채만을 보유하다 매매를 할 경우 1주택의 매도로 볼 것이므로 1세대 1주택 비과세요건을 충족한다면 당연 비과세가 적용된다. 호수별로 별도의 주택으로 보는 다세대주택과 구분되는 것이다.

 

그렇다면, A가 부담부증여하는 해당 주택 1채외에 별도의 주택이 없을 경우 그동안의 과세관청 과세기준을 보면 어떨까?

소득세법 제88조에서 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 하였고, 소득세법 시행령 제155조에서는 다가구주택을 부분별로 쪼개지 않고 하나의 매매단위로 매매하는 경우에만 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택으로 보아 비과세여부를 판단한다고 하였다. 이러한 기준에 따라 앞선 예시에서와 같이 A가 보유한 다가구주택을 부담부증여를 할 경우, 이는 다가구주택을 하나의 매매단위로 매도한 것이 아니라 일부 증여와 일부 매매가 혼합된 형태로 하나의 매매단위가 성립하지 않는다고 보아 1주택으로 보지않고 해당 주택 내 개별호수를 모두 별도의 주택으로 보아 양도세를 과세하는 상황이 지속되어 왔다.

 

이러한 과세 기준이 왜 논란이 되는지 좀 더 극단적인 예를 들어보자.

다가구주택을 증여하려는데 시세는 5억이고 대출금이 3억원, 임대롤 주고 있어 임차보증금이 1억5천이라고 가정했을 때 자녀에게 5천만원을 받고 나머지 부채 승계조건으로 매도시 하나의 매매단위가 성립되어 해당 다가구주택은 1주택으로 보아 양도세를 적용하게 되지만, 직계존비속간 증여(미성년자 아님)시 증여공제가 5천만원 적용되기 때문에 부채와 시세차이만큼인 5천만원을 증여로 처리했을 때 부담부증여가 성립되어 하나의 매매단위가 아닌 일부 매매와 일부 증여가 혼합되어 1주택으로 볼 수 없게 되는 것이다. 이를 회피하기위해 증여받는 자녀가 5천만원을 추가 부담하고 매매로 취득 후 다시 5천만원을 현금증여 받는다면 실질은 부담부증여와 다를바가 없으나 양도세의 과세기준이 완전히 달라지는 문제가 발생되는 것이다.

다행스럽게도 부담부증여시 하나의 매매단위로 보아 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있느냐에 대한 논란은 최근 변경된 유권해석으로 더 이상 의미가 없어지게 되었다.

 

기재부 조세법령운영과에서 이에 대하여 2022년 4월 1일에 새로운 유권해석을 내놓았는데 이를 살펴보면 '소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이것은 다가구주택을 소득세법 제88조 제1호 후단에 따라 부담부증여하여 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용된다.' 라고 하였다. 결국 부담부증여로 인하여 일부 양도가 성립하는 경우에도 이를 하나의 매매단위로 동일하게 적용하여야 한다는 의미이다.

 

그렇다면, 기존에 부담부증여를 통해 다가구주택을 증여하였으나 기존의 유권해석을 통해 1주택으로 보지 아니함에따라 과도하게 납부한 양도소득세가 있다면 어떻게 해야 할까? 국세기본법의 소급과세금지 원칙에 대한 유권해석은 납세자에게 유리한 방향으로 법령해석을 변경하여 회신한 경우는 소관 중앙행정기관이 그동안의 과세요건 등에 대한 해석이 잘못되었음을 스스로 인정하여 그 잘못된 해석을 바로잡은 것에 불과하므로 이러한 소급은 소급과세금지 원칙이 적용될 여지가 없다고 하였다.

 

납세자에게 유리한 소급효는 당연히 인정될 것이므로 이에 해당하는 경우가 있다면 적극적인 경정청구를 늦지 않게 준비할 수 있으면 좋겠다.


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